深圳寫字樓空置率提高金融機構

㈠ 寫字樓房地產評估收益空置率及收益年遞增額一般為多少

空置率你想是多少就是多少，只要不是100%就好。
自己把握，看你想要收益法評估出來多少錢。
收益年遞增額？
我把，我們的步驟給你發過去，你看看。
eg：
考慮到目前該商圈商業服務用房的供應量不大，區域內1層商鋪總體空置率較低，故空置和收租損失率取5%，由此計算有效毛收益。
估價對象無租約限制。
2、計算年有效毛收入
年有效毛收入=[月租金×（1-空置和收租損失率）]×12
=[61×（1-5%）]×12
=695.40元/m2
3、估算運營費用
委估房地產出租時，主要產生的運營費用有稅金及附加、維修費、管理費、保險費等。
A、維修費：根據吉林市同類物業的管理水平，通常為年有效毛收入的3.5%。
B、保險費：指房地產意外損失的財產保險費用，結合估價對象的實際情況，取年有效毛收入的0.15%。
C、稅金：根據國家現行稅收政策，估價對象出租主要繳納房地產稅、營業稅、城建稅、印花稅、教育費附加及地方教育附加，其中房產稅為年有效毛收入的12%；營業稅為年有效毛收入的5%；城建稅為營業稅稅額的7%；教育費附加為營業稅稅額的3%；地方教育附加為營業稅稅額的2%；印花稅為有效毛收入的0.1%。
D、租賃管理費：根據吉林市同類物業的管理水平，通常為年有效毛收入的2%。
年總運營費用=維修費＋保險費＋房產稅＋營業稅＋城建維護稅＋教育費附加＋地方教育附加＋印花稅＋租賃管理費
=年有效毛收入×[3.5%+0.15%+12%+5%×（1+7%+3%+2%）+0.1%+2%]
=695.40×0.2335
=162.38元/m2
4、計算年總凈收益
年總凈收益=年有效毛收入-年總運營費用
=695.40-162.38
=533.02元/m2
5、收益期的確定
估價對象房產建成年份為2010年，建築結構為鋼筋混凝土結構，依據鋼筋混凝土結構非生產用房使用年限為60年，建築物剩餘使用年限為56年，另根據《國有土地使用證》證號為XXXX號，該用地以出讓方式取得，終止日期為2050年1月4日，至估計時點土地剩餘使用年限為35.47年。故本次估價收益期按土地剩餘年限計算，即剩餘收益年期n=35.47年。
6、選用適當的報酬率
報酬率採用累加法，累加法是將報酬率視為包含無風險率和風險報酬率兩大部分，然後分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率的方法。
根據估價對象特點，安全利率取一年定期存款法定利率2.75%。
風險調整值：風險分低、中、高、投機四個檔次，相應的調整值的分為0-2%、2%-5%、5%-8%、8%以上。估價對象為臨街經營性商業網點，根據同類房地產行業投資收益水平，考慮通貨膨脹和商業網點投資風險因素，本次估價風險調整值取4.0%。
故報酬率為：2.75%+4.25%=7.0%
7、計算收益價格
通過調查發現，估價對象所處商圈類似經營的狀態較好，結合估價對象的實際狀態及所在區域未來發展趨勢，並考慮牛馬行商圈發展較為成熟，採用凈收益每年不變公式。
收益價格計算公式：V=A/R[1-1/（1+R）n]
式中R——綜合報酬率
n——收益年限
A——年凈收益
533.02÷7.00%×[1-1÷（1+7.00%）35.47]=6924.00元/m2（精確至個位）

㈡ 為什麼很多銀行，證券等金融機構，它們的辦公樓都都建的很高

像中信、中糧等大央企的總部大樓，自己集團 的人還真裝不下。。。有些公司的寫字樓也會往外出租。
另外建的高低跟拿地時候容積率有關，有最高上限和面積上限的，大家都頂額建，賣的錢多嘛

㈢ 寫字樓空置率上升，釋放出的市場信號是什麼，你認為寫字樓還有投資價值嗎

1、潘石屹的堅持這幾年投資寫字樓是否還有價值，其實你 只要去看一個人就可以了，那就是潘石屹，潘石屹是曾經的地產大佬，10年前應該是他企業的巔峰時期，2010年SOHO中國的營收達到了巔峰，是為180億元

此後，潘石屹堅定的看衰中國的房地產市場，他不僅是口頭看空，更是在身體力行的執行，並且變成公司的戰略來做，於是SOHO中國開始從開發轉型為自持，也就是租賃，他一項認為中國的房子租售比太低了，這個說法固然不錯，中國的房子的租售比一向很低，一線城市1.5%的回報率，二線城市也才2%，達到3%基本都是沒怎麼聽說過的城市。

深圳的寫字樓太多了，集中供應，深圳的寫字樓的供應速度是多於住宅的供應速度的，短時間內是難以消化的，深圳有大量的工廠在外遷，空置的廠房也別改成了寫字樓，租金比正規寫字樓要低不少，企業自然會有所選擇，現在的錢越來越難賺，租金能省則省，一方面是需求在環節，另一方面是供給在增多，寫字樓的回報，短時間內並不看好，需要多長時間才能被市場化解，現在還不得而知。

㈣ 深圳房價被爆炒的根本原因是什麼

很多人將深圳高房價歸咎於人多地少。根據國家統計局公開數據，2019年，深圳常住人口為1343.88萬人（加上流動人口，預計總人口為2000萬），土地面積為1996.85平方公里。

2019年，深圳常住人口密度為6730人/平方公里，遠大於北京的1313、廣州的2059和上海的3830。

人們由此推斷深圳高房價的合理性，導出解決方案是深圳擴容，將惠州或東莞合並。

這同樣是一個正確的答案，但又是一個錯誤的提問。

深圳人口密度確實遠大於北上廣，這是土地供需緊張的基礎。但不是問題的根本，土地供需矛盾的根本問題在於土地供給的結構性失衡。

換言之，深圳不是沒有土地，而是土地沒有用在住房上。

證券時報·數據寶統計顯示，過去十年，深圳住宅用地成交面積為431.5萬平米，位居103個城市中倒數第四，不到北京十分之一，上海5.8%。

從2012年到2017年，深圳新增700多萬平方米商住工業土地供應中，居住用地只有8%。

深圳居住用地佔整個城市面積只有11%。與國際大都市相比，這個數據低得驚人，倫敦、紐約、東京的居住用地佔比都超過50%。這個數據低於北上廣，僅比香港的8%高一點。

在2014-2018年的五年間，深圳常住人口增量達225萬，新增住房供應僅約24萬套。新增住房供應遠遠跟不上新增人口的規模，人為地製造了供需矛盾。更何況在新增供應住房中，豪宅和人才房的佔比增加，加劇了商品房的緊缺。

深圳的土地，去哪兒了？

2015年，深圳市制定了《城市建設與土地利用十三五規劃（2016-2020）》規定：

一、到2020年深圳的基本生態控制線不變，即劃出不少於974平方公里不可開發的土地，大約占深圳1997平方公里的一半。

二、至2020年全市工業用地佔建設用地比重不宜低於30%，劃定了270平方公里的「工業用地紅線」。

圖：2020年一季度北上廣深辦公樓租金及空置率，數據來源：戴德梁行

今年一季度深圳辦公樓空置率為24.6%，高於北京的13.8%、上海的21%、廣州的5.2%；空置率增速深圳為2.6%，高於北京的0.4%、上海的1.4%、廣州的-0.3%；辦公樓租金深圳下降3%，降幅大於北京的1.3%、上海及廣州的0.6%。

總結以上可以看出，深圳樓市的問題，根本上不是土地緊缺，而是土地供給造成的嚴重的結構性失衡。

大資本、房地產商、投資者正是看到深圳如此嚴重的供給矛盾，才敢於爆炒深圳樓市。深圳豪宅才會在大疫之下成為全國資金避險的標的。

文 | 智本社

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㈤ 寫字樓空置率超過40%意味著什麼對市場有什麼影響

近幾年，很多城市的寫字樓的人氣並不怎麼旺盛，有的寫字樓的控制量甚至超過了40%。無論是大型企業還是中小型企業，他們很多都會選擇租寫字樓作為辦公場所，這樣成本相對較低，而且還顯得比較體面。但是，隨著房價不斷上漲，寫字樓的租金也是水漲船高。

對於籌建寫字樓的開發商來說，應該轉變一下策略，想法設法把將要流失的客戶抓住。在企業使用寫字樓上，應該給與相應的扶持和優惠政策，讓企業能夠得到利潤。只有企業負擔小了，利潤空間大了，他們才能繼續租用寫字樓。此外，開發商還得優化寫字樓的環境，讓企業能夠感覺到這這種地方辦公會特別舒心。只有這樣，寫字樓在未來的發展之路才能走得更長遠。

㈥ 請問深圳neo大廈14層是哪個公司啊

兩個利好

先說兩個利好。

前些天，位於深圳前海自貿區的華潤前海大廈T2寫字樓，被中信保誠人壽保險有限公司整棟收入囊中，這筆大宗交易所涉及的建面約10萬平方米，交易對價約70億元。

中信保誠由中信集團和英國保誠集團聯合創建，這是外資涉足深圳的又一筆大宗交易。

在住宅市場上，在剛過去的12月，深圳市二手住宅成交9959套；11月，深圳市二手住宅共過戶8013套。深圳住宅呈現出王者歸來的火爆之勢。

另一方面，在寫字樓的空置率、租金方面，2019年深圳經歷了史無前例的考驗。

深圳大街上到處派發著招租傳單，有一張是南山、福田車公廟等區域的寫字樓價格，大部分在每月100元/平方米以下，最低到了49元/平方米。其中，位於福田車公廟的NEO大廈，租金是108元/平方米起，南山後海的中洲控股中心的價格則是128元/平方米起。

深圳NEO大廈有一套高層寫字樓，面積大約在320平方米，2018年租金每月260元/平方米，中介言現在可以降到170元。這意味著，租金價格降幅達到了34.6%。

NEO大廈對面的天安數碼城，寫字樓價格則更為便宜，從每月150元/平方米到每月80元/平方米，租金降幅達到了46.67%。

據房屋代理機構第一太平戴維斯近期發布的報告顯示，深圳甲級寫字樓空置率已達22.4%，部分片區空置率超50%。

戴德梁行報告顯示，2019年深圳甲級寫字樓新增供應53.56萬平方米，較上年減少23.5%。然而新項目的入市並未有效刺激吸納量的增長，全年累計吸納量僅10.17萬平方米，不及上年的1/4；在需求疲軟的影響下，2019年深圳寫字樓空置率漲至22.04%，同比上升了6.33個百分點。

展望

深圳寫字樓市場受全國宏觀經濟下行以及中美情勢影響，寫字樓市場「寒冬」也與大量的P2P爆雷有關，相關金融企業退出後導致空置率直線上升。

面對「寒冬」，深圳寫字樓業主一方面通過不斷調整租金及租賃策略應對困難，一方面寄託於城市經濟的發展，以及政策刺激需求不斷增長。

粵港澳大灣區以及先行示範區的政策疊加為深圳帶來新的機遇。對於深圳樓市來說，人們希望未來越來越美好：政策新利好年年不可少；全國及國外資金不斷湧入；城市規劃及建設一年一個新台階；房價不能跌只能漲，哪怕微漲；調控不能調死樓市，保留隨時激活的可能----

但是，再多的城市利好，再火爆的住宅市場，不代表深圳高樓大廈快速售罄，寫字樓100%的出租率，十二分滿意的租金回報。深圳是發展神奇的城市，寫字樓能否上演神奇傳說，未來5年，讓我們拭目以待。

㈦ 深圳華南城的國際電商中心的寫字樓，說是每平12800.還說有雙地鐵，投資前景很好，是真的嗎

「寫字樓」和「賣樓」這兩個詞，你可曾見於華南城的官方宣傳？你只在中介的垃圾廣告單上見過吧？別的樓盤開盤，都風風光光，大張旗鼓，新房上貼滿了彩條和廣告，而他們賣樓，卻是一幫雜牌中介到處發垃圾單，到處打騷擾電話。而要賣的那棟樓上連個廣告幅都不敢掛，華南城真正的官方銷售人員偷偷摸摸，做賊似的。你不覺得詭異嗎？

㈧ 深圳辦公樓的空置率怎樣最好有權威數據

根據仲量聯行的權威數據顯示：深圳大部分現有優質辦公樓的空置率保持穩定或內輕微下降。上容半年有8個新竣工的甲級辦公樓項目,總供應量超過70萬平方米,這些項目主要分布在福田區和南山區，寶安區也有個別項目落成。這些新竣工的大樓中，近一半是企業的總部大樓。截至2017年二季度，深圳甲級辦公樓存量達580萬平方米。在市場租賃需求穩定的作用下，大部分現有的優質辦公樓的空置率均保持穩定或輕微下降。但是新增項目中，一些新竣工項目由於地理位置原因進駐率較低，全市甲級辦公樓市場空置率上升至16%，較去年底上升了超過3個百分點。

㈨ 如何看待深圳寫字樓空置率上升房租下降

深圳市政府在短期內加大寫字樓供應，為經濟升級發展提供足夠的優質產業空回間，無疑是具有答長遠眼光的布局。雖然近期深圳甲級寫字樓市場受到部分金融企業清退而造成短期震盪，短期內供過於求造成空置率承壓，但在2021年及之後吸納將會開始超越供應，屆時空置率預計將逐年走低至9%的水平，供需關系趨於穩定。

另一邊，外資則繼續加倉中國商業地產。與北京、上海及廣州對比，在大宗物業交易的結構中深圳的外資買家佔比遠低於其他城市。對此雖然深圳的房地產市場一直由國內主導，但隨著辦公樓存量的增加和住房長期租賃市場的發展，提供更多機會。