① 房地產項目融資的方式和作用還有方案的選擇
房地產項目融資是房地產開發的基礎, 而房地產項目融資方案的設計與選擇是房地產項目開發成功的關鍵環節, 房地產項目融資方案是涉及各種融資方式的組合以及各種組合的安全性、經濟性和可行性的評判,本文試對房地產項目融資方案的綜合評價作一淺析。
一、房地產項目融資組合的設計
房地產項目自身的特性決定了其融資上要進行融資組合才能滿足資金的需求。根據房地產項目面臨的資本市場,結合該項目建設資金運行, 房地產項目法人可進行各種資金來源方式及資金成本的選擇, 一般而言,房地產項目法人面臨下列資金來源方式選擇。
(一)負債融資
尋求金融機構對房地產項目進行貸款。
(二)項目產權融資
將房地產項目進行分解，對有營運能力和充足凈現金流量的項目的產權進行交易與配置，通過該部分房權嫁接進行融資。
(三)租賃融資
對房地產項目的設備與裝置，對國內和國際的租賃公司的融資性租賃方式進行獲取並盡早投入營運。
(四)項目融資
對於房地產項目中有充足凈現金流量的資產，構成一個資產池（Assets pool）採用資產證券化（Asset-backed securitization） 進行融資。
我們設定某房地產項目融資方式的比重及其組合方案如下(表1)：
表1 融資方式比重及方案組合表
二、房地產項目融資方案綜合評價
房地產項目融資方案綜合評價涉及諸關因素, 我們擬從方案的安全性、經濟性和可行性等三方面進行評價。
(一).安全性。安全性按風險程度大小分為A、B、C、D四級。
A級：表示風險很小，即整個籌資過程發生較大事故而導致項目產生損失的可能性很小。其標志是籌資的主要風險如利率風險、匯率風險已作了調整，甚至基本消除；提供資金的財政機構或金融機構資信等級很高；承擔籌資代理的金融機構有很好的資信，並已承擔了部分風險。
B級：表示風險較小，即整個籌資因發生意外事故而發生損失的可能性較小。標志是籌資的主要風險在一定程度上已減少，但未完全消除；提供資金者資信等級較高，但代理機構的資信較差。
C級：表示風險較大，即整個籌資過程可能發生意外事故而導致損失。其標志是籌資的主要風險雖已作調整，但未消除的風險仍然很大；提供資金的機構資信不足；沒有委託金融代理籌資。
D級：表示風險極大，整個籌資過程因意外事故而發生損失的概率很大，即籌資的主要風險沒有有效防範措施；提供資金的機構資信很差；沒有任何金融機構願意承擔代理籌資業務。
分析：
（1）對籌資方案的安全性加以量化，即用權數來代表A、B、C、D四級；A級85%以上（含85%），B級75%～85%，C級60%～75%，D級60%以下。
（2）分別計算四個方案的綜合安全性系數。在這里，假定低息貸款的安全性系數100%，項目融資的安全性系數（權數）為90%，租賃融資與股權融資的安全性系數（權數）分別為80%和70%。
KⅠ=15%×100%+30%×70%+25%×80%+30%×90%=83%
KⅡ=20%×100%+30%×70%+30%×80%+20%×90%=83%
KⅢ=30%×100%+20%×70%+30%×80%+20%×90%=86%
KⅣ=30%×100%+15%×70%+25%×80%+30%×90%=87.5%
(3)由上分析，將方案Ⅲ和方案Ⅳ的安全性確定為A級，將方案Ⅰ方案和方案Ⅱ的安全性確定為B級。
(二).經濟性。籌資方案的經濟性按綜合資金成本率標准來劃分，共分為A、B、C、D四級。綜合資金成本率計算如下：
CⅠ=15%×5%+30%×12%+25%×8%+30%×6%=8.15%
CⅡ=20%×5%+30%×12%+30%×8%+30%×6%=8.80%
CⅢ=30%×5%+20%×12%+30%×8%+20%×6%=7.50%
CⅣ=30%×5%+15%×12%+25%×8%+30%×6%=7.10%
現以R為籌資同期的銀行貸款利率，取R=7.2%,則70%R=5.04%，130%R=9.36%。
則A、B、C、D四級的分類為：
A級：籌資成本最低，即C<70%R
B級：籌資成本較低，即70%R≤C<R
C級：籌資成本很大，即R≤C<130%R
D級：籌資成本太大，即C≥130%R
由此，方案Ⅳ的經濟性定為B級，方案Ⅰ、Ⅱ和Ⅲ經濟性定為C級。
(三).可行性。籌資方案的可行性，按各籌資方式的落實程度可分為A、B、C、D四個等級。
A級：資金全部落實，已經過計劃部門批准。
B級：資金基本落實，獲取批準的可能性大。
C級：資金落實較差，獲取批準的可能性小。
D級：資金落實較差，獲取批準的可能性幾乎沒有。
在本例中，負債融資會受項目本身的經濟性和項目法人的資信狀況的制約； 項目產權融資會受項目的分解和股權合作方的風險偏好等因索的制約； 租賃融資對項目本身的經濟性要求更為寬松, 因而相對而言, 該方式更具可行性；項目融資涉及ABS技術限制和我國運用不夠普遍。依據各種融資方式可行性的分析, 我們給出各種籌資方式的可行性權數：租賃融資為100%，低息貸款為90%，股權融資為80%，項目融資為70%。由此,計算出各籌資方案的可行性系數：
ZⅠ=15%×90%+30%×80%+25%×100%+30%×70%=83.5%
ZⅡ=20%×90%+30%×80%+30%×100%+20%×70%=93%
ZⅢ=30%×90%+20%×80%+30%×100%+20%×70%=94%
ZⅣ=30%×90%+15%×80%+25%×100%+30%×70%=85%
據以上計算，可將方案Ⅱ和Ⅲ的可行性定為B級，方案Ⅰ和Ⅳ的可行性定為C級。
三、項目融資方案的綜合評價
在具體選擇籌資方案時，必須要對方案的安全性、經濟性和可行性進行綜合分析。可用指數和計算分值，然後依據以下原則選擇最佳籌資方案：（1）單標否決法原則，即若三個指標中出現一個D即予淘汰。（2）若計算出的兩個方案分值相等，可以A多的為最佳方案。
現對本例進行綜合分析(表2)，將A、B、C、D級分別附以權數5、3、1、0（因出現D即予淘汰）
表2 項目融資方案綜合評價表
方案Ⅰ：3+1+1=5
方案Ⅱ：3+1+3=7
方案Ⅲ：5+3+3=11
方案Ⅳ：5+1+1=7
結論：據以上分析,確定方案：Ⅲ。即：負債融資30%、股權融資20%、租賃融資30%、項目融資20%。
② 區塊鏈+供應鏈金融解決方案是什麼
自區塊鏈在國內掀起熱潮以來，整個行業都在不斷地探索各類落地場景，真可謂區塊鏈如此多嬌，引得無數創業者競折腰。那麼區塊鏈在供應鏈金融這個賽道的優勢何在?傳統的模式存在哪些痛點?區塊鏈能夠創造出哪些新的商業模式來解決這些難題?區塊鏈創業公司們又當如何切入這個領域?
全球著名債券評級機構穆迪曾給出過127個區塊鏈案例，從積分到交易清算，從文件存證到供應鏈管理，從跨境支付到供應鏈金融，各種應用層出不窮。
而在如此眾多的應用當中，又屬供應鏈金融領域備受矚目，商業化落地的進展較快。
這是因為首先，供應鏈金融這個場景具有萬億級別的市場規模，天花板足夠高，其次，這個場景天然需要多方合作，卻又沒有一個傳統中心化的機構在治理，需要用區塊鏈來建立信任，同時，在技術上這個場景並不需要高並發，目前的區塊鏈技術能夠滿足。
1、供應鏈金融是萬億級別的市場
供應鏈金融(Supply ChainFinance)：是指將供應鏈上的核心企業以及與其相關的上下游企業看作一個整體，以核心企業為依託，以真實貿易為前提，運用自償性貿易融資的方式，對供應鏈上下游企業提供的綜合性金融產品和服務。
根據融資擔保品的不同，金融機構將供應鏈金融分為在應收賬款類、預付類和存貨類融資，其中應收賬款類的規模尤為巨大。
國家統計局數據顯示，2016年末，我國規模以上工業企業應收賬款12.6萬億元，同比增長10%，這其中產生了企業巨大的融資需求。而相比於巨大的應收賬款，2015年我國年商業保理量僅在2000億元左右，可以看出，還有大量供應鏈需求沒有被滿足，因而供應鏈金融行業發展空間巨大。
2、區塊鏈如何解決供應鏈金融的痛點
痛點1：供應鏈上的中小企業融資難，成本高
由於銀行依賴的是核心企業的控貨能力和調節銷售能力，出於風控的考慮，銀行僅願意對核心企業有直接應付賬款義務的上游供應商(限於一級供應商)提供保理業務，或對其下游經銷商(一級供應商)，提供預付款或者存貨融資。
這就導致了有巨大融資需求的二級、三級等供應商/經銷商的需求得不到滿足，供應鏈金融的業務量受到限制，而中小企業得不到及時的融資易導致產品質量問題，會傷害整個供應鏈體系。
區塊鏈解決方案:
我們在區塊鏈上發行，運行一種數字票據，可以在公開透明、多方見證的情況下進行隨意的拆分和轉移。
這種模式相當於把整個商業體系中的信用將變得可傳導、可追溯，為大量原本無法融資的中小企業提供了融資機會，極大地提高票據的流轉效率和靈活性，降低中小企業的資金成本。
據統計，過去傳統的供應鏈金融公司大約僅能為15%的供應鏈上的供應商們(中小企業)提供融資服務，而採用區塊鏈技術以後，85%的供應商們都能享受到融資便利。
痛點2：作為供應鏈金融的主要融資工具，現階段的商業匯票、銀行匯票使用場景受限，轉讓難度較大。
商業匯票的使用受制於企業的信譽，銀行匯票貼現的到賬時間難以把控。同時，如果要把這些債券進行轉讓，難度也不小。
因為在實際金融操作中，銀行非常關注應收賬款債權「轉讓通知」的法律效應，如果核心企業無法簽回，銀行不會願意授信。據了解，銀行對於簽署這個債權「轉讓通知」的法律效應很謹慎，甚至要求核心企業的法人代表去銀行當面簽署，顯然這種方式操作難度是極大的。
區塊鏈解決方案:
銀行與核心企業之間可以打造一個聯盟鏈，提供給供應鏈上的所有成員企業使用，利用區塊鏈多方簽名、不可篡改的特點，使得債權轉讓得到多方共識，降低操作難度。
當然，系統設計要能達到債券轉讓的法律通知效果。同時，銀行還可以追溯每個節點的交易，勾畫出可視性的交易流程圖。
痛點3：供應鏈金融平台/核心企業系統難以自證清白，導致資金端風控成本居高不下
目前的供應鏈金融業務中，銀行或其他資金端除了擔心企業的還款能力和還款意願以外，也很關心交易信息本身的真實性，而交易信息是由核心企業的ERP系統所記錄的。
雖然ERP篡改難度大，但也非絕對可信，銀行依然擔心核心企業和供應商/經銷商勾結修改信息，因而需要投入人力物力去驗證交易的真偽，這就增加了額外的風控成本。
區塊鏈解決方案:
區塊鏈作為「信任的機器」，具有可溯源、共識和去中心化的特性，且區塊鏈上的數據都帶有時間戳，即使某個節點的數據被修改，也無法隻手遮天，因而區塊鏈能夠提供絕對可信的環境，減少資金端的風控成本，解決銀行對於被信息篡改的疑慮。
3、區塊鏈公司該如何切入供應鏈金融
在市場選擇上，我們認為區塊鏈初創公司應選擇天花板足夠高的細分領域，比如家電、汽車、零售、服裝、葯品行業等。這些行業一方面市場廣闊，另一方面其供應鏈管理的基礎設施較完善，上區塊鏈的先期成本較小。
我們認為區塊鏈公司切入供應鏈金融一共有兩種模式。
第一種是直接與核心企業/平台合作，為其提供區塊鏈底層解決方案，在積累足夠多數據之後，通過搭建聯盟鏈，對接資金方提供金融服務。(聯盟鏈模式)
鑒於區塊鏈本身不能解決風控的問題，現階段企業級的風控還是需要圍繞著強勢的核心企業，同時，獲得核心企業的支持還可以有效解決獲客的問題，因為一家大型核心企業一般都會有上千家的各類供應商。
目前，國內的區塊鏈公司從核心企業切入的包括布比、網錄科技等，布比推出了一個專為供應鏈金融打造的聯盟鏈「布諾」，將銀行、核心企業、保理公司等都鏈接起來，布諾立足廣州深圳，輻射東南區業務，深挖供應鏈金融領域，此前與壹鋼網簽署了戰略合作協議。
第二種模式是從提供供應鏈管理服務入手，比如溯源、追蹤、可視化等，將信息流、物流和資金流整合到一起，在此基礎之上從事金融服務。(私有鏈模式)
這種模式相當於用區塊鏈搭建起了一個應用場景。就如同當年的支付寶，如果馬雲當年直接就做支付寶，很難做起來，因為沒有應用場景，所以先做了為實體經濟服務的淘寶。有了淘寶以後，支付寶作為中心化信任場景出現，將其他應用嫁接在支付寶上，才成就了螞蟻金服。
目前在國內的區塊鏈公司中，採取供應鏈服務模式切入的包括BITSE，食物優等。
比如VeChain提供一種防偽溯源的方法，通過給每個商品植入一個NFC晶元，將商品注冊到區塊鏈上，使其擁有一個數字身份，再通過共同維護的賬本來記錄這個數字身份的所有信息，達到驗證效果。目前Vechain產品已經對接了10多家行業標桿客戶，數百萬個ID運行在鏈上。
4、三個步驟打造供應鏈金融交易所
從實現路徑來看，區塊鏈在供應鏈金融領域的應用可以通過三個步驟來實現。
作為前提，我們需要先打造一個區塊鏈+供應鏈金融的聯盟，聯盟的參與者包括供應鏈金融平台，核心企業、專業的金融中介機構、資金方、保理機構等。
每個參與者都需要承擔相應的義務，比如平台負責提供供應鏈信息，客戶信息這些類似水電的基礎服務，而核心企業了解行業狀況，對供應鏈上的企業具有掌控力，負責風險控制。
專業的金融中介機構可以對平台信息進行整合分析，提供定製化的供應鏈金融產品，比如個性化的區塊鏈電子票據。資金方包括銀行、互聯網金融機構等負責對接相應風險偏好的客戶。
聯盟鏈搭建好之後，就可以開始三步走戰略。
第一步，數據上鏈，將供應鏈聯盟里的數據放到鏈上，利用區塊鏈的特性使其不可篡改，並提供數據的確權，溯源等服務。
第二步，資產數字化，把倉單、合同、以及可代表融資需求的區塊鏈票據都變成數字資產，且具有唯一、不可篡改、不可復制等特點。
第三步，數字資產的交易，供應鏈金融平台將轉變成一個金融資產交易所，將非標的企業貸款需求轉變成標准化的金融產品，進行代幣化，對接投融資需求，進行價值交易。
最終，區塊鏈技術將能有效地增強供應鏈金融資產的流動性，調動新型的融資工具和風控體系幫助覆蓋中小企業融資的長尾市場，催生供應鏈金融即服務。