产业投资基金证券化

『壹』 什么是reits基金

REITS 即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或者受益凭证汇集版资金，由专门的基金托管机权构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按照比例分配给投资者的一种信托基金。
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『贰』 证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定的管理规定

证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定 第一条 为了规范证券公司、基金管理公司子公司等相关主体开展资产证券化业务，保障投资者的合法权益，根据《证券法》、《证券投资基金法》、《私募投资基金监督管理暂行办法》和其他相关法律法规，制定本规定。
第二条 本规定所称资产证券化业务，是指以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。开展资产证券化业务的证券公司须具备客户资产管理业务资格，基金管理公司子公司须由证券投资基金管理公司设立且具备特定客户资产管理业务资格。
第三条 本规定所称基础资产，是指符合法律法规规定，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产。基础资产可以是单项财产权利或者财产，也可以是多项财产权利或者财产构成的资产组合。前款规定的财产权利或者财产，其交易基础应当真实，交易对价应当公允，现金流应当持续、稳定。基础资产可以是企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益权等财产权利，基础设施、商业物业等不动产财产或不动产收益权，以及中国证监会认可的其他财产或财产权利。
第四条 证券公司、基金管理公司子公司通过设立特殊目的载体开展资产证券化业务适用本规定。前款所称特殊目的载体，是指证券公司、基金管理公司子公司为开展资产证券化业务专门设立的资产支持专项计划（以下简称专项计划）或者中国证监会认可的其他特殊目的载体。
第五条 因专项计划资产的管理、运用、处分或者其他情形而取得的财产，归入专项计划资产。因处理专项计划事务所支出的费用、对第三人所负债务，以专项计划资产承担。专项计划资产独立于原始权益人、管理人、托管人及其他业务参与人的固有财产。原始权益人、管理人、托管人及其他业务参与人因依法解散、被依法撤销或者宣告破产等原因进行清算的，专项计划资产不属于其清算财产。
第六条 原始权益人是指按照本规定及约定向专项计划转移其合法拥有的基础资产以获得资金的主体。管理人是指为资产支持证券持有人之利益，对专项计划进行管理及履行其他法定及约定职责的证券公司、基金管理公司子公司。托管人是指为资产支持证券持有人之利益，按照规定或约定对专项计划相关资产进行保管，并监督专项计划运作的商业银行或其他机构。
第七条 管理人管理、运用和处分专项计划资产所产生的债权，不得与原始权益人、管理人、托管人、资产支持证券投资者及其他业务参与人的固有财产产生的债务相抵销。管理人管理、运用和处分不同专项计划资产所产生的债权债务，不得相互抵销。
第八条 专项计划资产应当由具有相关业务资格的商业银行、中国证券登记结算有限责任公司、具有托管业务资格的证券公司或者中国证监会认可的其他资产托管机构托管。 第九条 原始权益人不得侵占、损害专项计划资产，并应当履行下列职责：
（一）依照法律、行政法规、公司章程和相关协议的规定或者约定移交基础资产；
（二）配合并支持管理人、托管人以及其他为资产证券化业务提供服务的机构履行职责；
（三）专项计划法律文件约定的其他职责。
第十条 原始权益人向管理人等有关业务参与人所提交的文件应当真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；原始权益人应当确保基础资产真实、合法、有效，不存在虚假或欺诈性转移等任何影响专项计划设立的情形。
第十一条 业务经营可能对专项计划以及资产支持证券投资者的利益产生重大影响的原始权人（以下简称特定原始权益人）还应当符合下列条件：
（一）生产经营符合法律、行政法规、特定原始权益人公司章程或者企业、事业单位内部规章文件的规定；
（二）内部控制制度健全；
（三）具有持续经营能力，无重大经营风险、财务风险和法律风险；
（四）最近三年未发生重大违约、虚假信息披露或者其他重大违法违规行为；
（五）法律、行政法规和中国证监会规定的其他条件。上述特定原始权益人，在专项计划存续期间，应当维持正常的生产经营活动或者提供合理的支持，为基础资产产生预期现金流提供必要的保障。发生重大事项可能损害资产支持证券投资者利益的，应当及时书面告知管理人。
第十二条 管理人设立专项计划、发行资产支持证券，除应当具备本规定第二条第二款的相关资格外，还应当符合以下条件：
（一）具有完善的合规、风控制度以及风险处置应对措施，能有效控制业务风险；
（二）最近1年未因重大违法违规行为受到行政处罚。
第十三条 管理人应当履行下列职责：
（一）按照本规定及所附《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工作指引》（以下简称《尽职调查指引》）对相关交易主体和基础资产进行全面的尽职调查，可聘请具有从事证券期货相关业务资格的会计师事务所、资产评估机构等相关出具专业意见；
（二）在专项计划存续期间，督促原始权益人以及为专项计划提供服务的有关机构，履行法律规定及合同约定的义务；
（三）办理资产支持证券发行事宜；
（四）按照约定及时将募集资金支付给原始权益人；
（五）为资产支持证券投资者的利益管理专项计划资产；
（六）建立相对封闭、独立的基础资产现金流归集机制，切实防范专项计划资产与其他资产混同以及被侵占、挪用等风险；
（七）监督、检查特定原始权益人持续经营情况和基础资产现金流状况，出现重大异常情况的，管理人应当采取必要措施，维护专项计划资产安全；
（八）按照约定向资产支持证券投资者分配收益；
（九）履行信息披露义务；
（十）负责专项计划的终止清算；
（十一）法律、行政法规和中国证监会规定以及计划说明书约定的其他职责。
第十四条 管理人不得有下列行为：
（一）募集资金不入账或者进行其他任何形式的账外经营；
（二）超过计划说明书约定的规模募集资金；
（三）侵占、挪用专项计划资产；
（四）以专项计划资产设定担保或者形成其他或有负债；
（五）违反计划说明书的约定管理、运用专项计划资产；
（六）法律、行政法规和中国证监会禁止的其他行为。
第十五条 管理人应当为专项计划单独记账、独立核算，不同的专项计划在账户设置、资金划拨、账簿记录等方面应当相互独立。
第十六条 管理人应当针对专项计划存续期内可能出现的重大风险，制订切实可行的风险控制措施和风险处置预案。在风险发生时，管理人应当勤勉尽责地执行风险处置预案，最大程度地保护资产支持证券投资者利益。
第十七条 有下列情形之一的，管理人应当在计划说明书中充分披露有关事项，并对可能存在的风险以及采取的风险防范措施予以说明：
（一）管理人持有原始权益人5%以上的股份或出资份额；
（二）原始权益人持有管理人5%以上的股份或出资份额；
（三）管理人与原始权益人之间近三年存在承销保荐、财务顾问等业务关系；
（四）管理人与原始权益人之间存在其他重大利益关系。
第十八条 管理人与原始权益人存在第十七条所列情形，或者管理人以自有资金或者其管理的资产管理计划、其他客户资产、证券投资基金认购资产支持证券的，应当采取有效措施，防范可能产生的利益冲突。管理人以自有资金或其管理的资产管理计划、其他客户资产、证券投资基金认购资产支持证券的比例上限，由其按照有关规定和合同约定确定。
第十九条 专项计划终止的，管理人应当按照计划说明书的约定成立清算组，负责专项计划资产的保管、清理、估价、变现和分配。管理人应当自专项计划清算完毕之日起10 个工作日内，向托管人、资产支持证券投资者出具清算报告，并将清算结果向中国证券投资基金业协会（以下简称中国基金业协会）报告，同时抄送对管理人有辖区监管权的中国证监会派出机构。管理人应当聘请具有证券期货相关业务资格的会计师事务所对清算报告出具审计意见。
第二十条 专项计划变更管理人，应当充分说明理由，并向中国基金业协会报告，同时抄送变更前后对管理人有辖区监管权的中国证监会派出机构。管理人出现被取消资产管理业务资格、解散、被撤销或宣告破产以及其他不能继续履行职责情形的，在依据计划说明书或者其他相关法律文件的约定选任符合本规定要求的新的管理人之前，由中国基金业协会指定临时管理人。计划说明书应当对此作出明确提示。
第二十一条 管理人职责终止的，应当及时办理档案和职责移交手续。管理人完成移交手续前，应当妥善保管专项计划文件和资料，维护资产支持证券投资者的合法权益。管理人应当自完成移交手续之日起5个工作日内，向中国基金业协会报告，同时抄送对移交双方有辖区监管权的中国证监会派出机构。
第二十二条 托管人办理专项计划的托管业务，应当履行下列职责：
（一）安全保管专项计划相关资产；
（二）监督管理人专项计划的运作，发现管理人的管理指令违反计划说明书或者托管协议约定的，应当要求改正；未能改正的，应当拒绝执行并及时向中国基金业协会报告，同时抄送对管理人有辖区监管权的中国证监会派出机构；
（三）出具资产托管报告；
（四）计划说明书以及相关法律文件约定的其他事项。 第二十三条 法律法规规定基础资产转让应当办理批准、登记手续的，应当依法办理。法律法规没有要求办理登记或者暂时不具备办理登记条件的，管理人应当采取有效措施，维护基础资产安全。基础资产为债权的，应当按照有关法律规定将债权转让事项通知债务人。
第二十四条 基础资产不得附带抵押、质押等担保负担或者其他权利限制，但通过专项计划相关安排，在原始权益人向专项计划转移基础资产时能够解除相关担保负担和其他权利限制的除外。
第二十五条 以基础资产产生现金流循环购买新的同类基础资产方式组成专项计划资产的，专项计划的法律文件应当明确说明基础资产的购买条件、购买规模、流动性风险以及风险控制措施。
第二十六条 基础资产的规模、存续期限应当与资产支持证券的规模、存续期限相匹配。
第二十七条 专项计划的货币收支活动均应当通过专项计划账户进行。
第二十八条 资产支持证券是投资者享有专项计划权益的证明，可以依法继承、交易、转让或出质。资产支持证券投资者不得主张分割专项计划资产，不得要求专项计划回购资产支持证券。资产支持证券投资者享有下列权利：
（一）分享专项计划收益；
（二）按照认购协议及计划说明书的约定参与分配清算后的专项计划剩余资产；
（三）按规定或约定的时间和方式获得资产管理报告等专项计划信息披露文件，查阅或者复制专项计划相关信息资料；
（四）依法以交易、转让或质押等方式处置资产支持证券；
（五）根据证券交易场所相关规则，通过回购进行融资；
（六）认购协议或者计划说明书约定的其他权利。
第二十九条 资产支持证券应当面向合格投资者发行，发行对象不得超过二百人，单笔认购不少于100 万元人民币发行面值或等值份额。合格投资者应当符合《私募投资基金监督管理暂行办法》规定的条件，依法设立并受国务院金融监督管理机构监管，并由相关金融机构实施主动管理的投资计划不再穿透核查最终投资者是否为合格投资者和合并计算投资者人数。
第三十条 发行资产支持证券，应当在计划说明书中约定资产支持证券持有人会议的召集程序及持有人会议规则，明确资产支持证券持有人通过持有人会议行使权利的范围、程序和其他重要事项。
第三十一条 专项计划可以通过内部或者外部信用增级方式提升资产支持证券信用等级。同一专项计划发行的资产支持证券可以划分为不同种类。同一种类的资产支持证券，享有同等权益，承担同等风险。
第三十二条 对资产支持证券进行评级的，应当由取得中国证监会核准的证券市场资信评级业务资格的资信评级机构进行初始评级和跟踪评级。
第三十三条 专项计划的管理人以及资产支持证券的销售机构应当采取下列措施，保障投资者的投资决定是在充分知悉资产支持证券风险收益特点的情形下作出的审慎决定：
（一）了解投资者的财产与收入状况、风险承受能力和投资偏好等，推荐与其风险承受能力相匹配的资产支持证券；
（二）向投资者充分披露专项计划的基础资产情况、现金流预测情况以及对专项计划的影响、交易合同主要内容及资产支持证券的风险收益特点，告知投资资产支持证券的权利义务；
（三）制作风险揭示书充分揭示投资风险，在接受投资者认购资金前应当确保投资者已经知悉风险揭示书内容并在风险揭示书上签字。
第三十四条 专项计划应当指定资产支持证券募集资金专用账户，用于资产支持证券认购资金的接收与划转。
第三十五条 资产支持证券按照计划说明书约定的条件发行完毕，专项计划设立完成。发行期结束时，资产支持证券发行规模未达到计划说明书约定的最低发行规模，或者专项计划未满足计划说明书约定的其他设立条件，专项计划设立失败。管理人应当自发行期结束之日起10个工作日内，向投资者退还认购资金，并加算银行同期活期存款利息。
第三十六条 管理人应当自专项计划成立日起 5 个工作日内将设立情况报中国基金业协会备案，同时抄送对管理人有辖区监管权的中国证监会派出机构。中国基金业协会应当制定备案规则，对备案实施自律管理。未按规定进行备案的，本规定第三十八条所列证券交易场所不得为其提供转让服务。
第三十七条 中国基金业协会根据基础资产风险状况对可证券化的基础资产范围实施负面清单管理，并可以根据市场变化情况和实践情况，适时调整负面清单。 第三十八条 资产支持证券可以按照规定在证券交易所、全国中小企业股份转让系统、机构间私募产品报价与服务系统、证券公司柜台市场以及中国证监会认可的其他证券交易场所进行挂牌、转让。资产支持证券仅限于在合格投资者范围内转让。转让后，持有资产支持证券的合格投资者合计不得超过二百人。资产支持证券初始挂牌交易单位所对应的发行面值或等值份额应不少于100 万元人民币。
第三十九条 资产支持证券申请在证券交易场所挂牌转让的，还应当符合证券交易所或其他证券交易场所规定的条件。证券交易所、全国中小企业股份转让系统应当制定挂牌、转让规则，对资产支持证券的挂牌、转让进行自律管理。中国证券业协会应当制定挂牌、转让规则，对资产支持证券在机构间私募产品报价与服务系统、证券公司柜台市场的挂牌、转让进行自律管理。证券交易所、全国中小企业股份转让系统、中国证券业协会可以根据市场情况对投资者适当性管理制定更为严格的标准。
第四十条 证券公司等机构可以为资产支持证券转让提供双边报价服务。 第四十一条 管理人及其他信息披露义务人应当按照本规定及所附《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务信息披露指引》（以下简称《信息披露指引》）履行信息披露和报送义务。证券交易所、全国中小企业股份转让系统、中国证券业协会、中国基金业协会可以根据本规定及《信息披露指引》制定信息披露规则。
第四十二条 管理人及其他信息披露义务人应当及时、公平地履行披露义务，所披露或者报送的信息必须真实、准确、完整，不得有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
第四十三条 管理人、托管人应当在每年4 月30 日之前向资产支持证券合格投资者披露上年度资产管理报告、年度托管报告。每次收益分配前，管理人应当及时向资产支持证券合格投资者披露专项计划收益分配报告。年度资产管理报告、年度托管报告应当由管理人向中国基金业协会报告，同时抄送对管理人有辖区监管权的中国证监会派出机构。
第四十四条 发生可能对资产支持证券投资价值或价格有实质性影响的重大事件，管理人应当及时将有关该重大事件的情况向资产支持证券合格投资者披露，说明事件的起因、目前的状态和可能产生的法律后果，并向证券交易场所、中国基金业协会报告，同时抄送对管理人有辖区监管权的中国证监会派出机构。
第四十五条 管理人及其他信息披露义务人应当按照相关规定在证券交易场所或中国基金业协会指定的网站向合格投资者披露信息。 第四十六条 中国证监会及其派出机构依法对资产证券化业务实行监督管理，并根据监管需要对资产证券化业务开展情况进行检查。对于违反本规定的，中国证监会及其派出机构可采取责令改正、监管谈话、出具警示函、责令公开说明、责令参加培训、责令定期报告、认定为不适当人选等监管措施；依法应予行政处罚的，依照《证券法》、《证券投资基金法》等法律法规和中国证监会的有关规定进行处罚；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关，追究其刑事责任。
第四十七条 中国证券业协会、中国基金业协会等证券自律组织应当根据本规定及所附指引对证券公司、基金管理公司子公司开展资产证券化业务过程中的尽职调查、风险控制等环节实施自律管理。 第四十八条 资产支持证券的登记结算业务应当由中国证券登记结算有限责任公司或中国证监会认可的其他机构办理。
第四十九条 证券公司、基金管理公司子公司通过其他特殊目的载体开展的资产证券化业务，参照本规定执行。中国证监会另有规定的，从其规定。
第五十条 经中国证监会认可，期货公司、证券金融公司、中国证监会负责监管的其他公司以及商业银行、保险公司、信托公司等金融机构，可参照适用本规定开展资产证券化业务。
第五十一条 本规定及所附《信息披露指引》、《尽职调查指引》自公布之日起施行。《证券公司资产证券化业务管理规定》（证监会公告2013〔16〕号）同时废止。

『叁』 企业做资本证券化或资产证券化或发行基金，需要缴纳押金什么的吗

直接金复融市场
直接金融制市场是指由资金供求双方直接进行融资所形成的市场。在直接金融市场上，筹资者发行债务凭证或所有权凭证，投资者出资购买这些凭证，资金就从投资者手中直接转到筹资者手中，而不需要通过信用中介机构。
间接金融市场
间接金融市场是指以银行等金融机构作为信用中介进行融资所形成的市场。在间接金融市场上，是由资金供给者首先把资金以存款等形式借给银行等金融机构，二者之间形成债权债务关系，再由银行等机构把资金提供给需求者，又与需求者形成债权债务关系，通过信用中介的传递，资金供给者的资金间接地转到需求者手中。
直接金融是间接金融的前提和基础，间接金融是直接金融的发展。

『肆』 私募股权投资与资产证券化的异同

PE（F）是“集合资金、分散投资、专家理财”，资产证券化是“集合资产、分散投资者、专家理财”，两者在一定条件下可以融合。目前，我国金融事物的引入存在重视操作、忽视概念梳理的倾向，对PE（F）和资产证券化的引入和模仿就存在混乱和误导情况。
PE（F），依国外定义，从投资方式看，是指通过私募形式对私有企业，即非上市企业进行的权益性投资，在交易实施过程中附带考虑了将来的退出机制。也有少部分PE基金投资已上市公司的股权。PE（F）在国内有各种称谓：“产业投资基金”、“私募（人）股权基金”等。本文认为，应当将其称为“实体投资基金”更为恰当。从投资对象的组织形态上来讲，PE（F）可投资于企业、项目和纯资产等三种组织形态。其制度精髓是“集合资金、分散投资、专家理财”。

广义的实体资产证券化是指企业、项目和纯资产形态的资产经过一定结构安排，以组织的信用或资产的现金流为支撑发行受益凭证的过程。目前，一般来说资产证券化是指纯资产形态的证券化，姑且将其称为狭义的实体资产证券化。狭义实体资产证券化的核心产业链条包括搜寻适宜资产、构造资产池??资产组织再造??发行受益券。其制度精髓是“集合资产、分散投资者、专家理财”。(

如果将PE（F）的投资对象限定在纯资产形态上，同时将实体资产证券化的组织形态限定在纯资产形态上，那么，就会出现PE（F）与资产证券化融合的典型情态。比如，领汇房地产投资信托基金即“LINKREIT”。其实，名为投资基金的“领汇基金”，也可以理解为香港政府不动产证券化，似乎出现了“不动产投资基金”和“不动产证券化”的融合。这种融合容易导致人们以点代面地将所有组织形态下的PE（F）与广义实体资产证券化混淆在一起的弊端。

作为金融制度，二者的区别表现为：其一，产业链条环节的顺序不同。PE（F）始于投资者，终于实体资产；而实体资产证券化始于实体资产，终于投资者。其二，制度的组织特征不同。PE（F）是货币资产为纽带的组织；而实体资产证券化是实体资产为纽带的组织。其三，增信机制不同。PE（F）增信机制不明显；而实体资产证券化有严格的增信机制。其四，在广义视角下，PE（F）可能会以股权形式投资于企业，而企业带有大量的未经监管机构认定的无形资产，发展空间也具有不确定性；而实体资产证券化中，企业形态下的资产证券化，其无形资产经过中介机构和监管机构的评估和认定。其五，投资者风险特征不同。除三、四两点能表明PE（F）风险大于后者，以下分析也表明了前者风险大于后者。(TrustLaws.Net提示)一般地，PE（F）投资决策由基金管理公司做出，由于货币资本形成早于投资对象，基金管理公司较易产生道德风险；而实体资产证券化中的投资决策由投资者做出，而且资产资本形成早于货币资本形成，资产质量较有保证，因而风险较小。其六，流动性特征不同。PE（F）工具的流动性有赖于产权交易市场（包括回购等）和IPO、上市，流动性较差；资产证券化一般发行可上市交流的受益券，流动性相对较强。

除以上区别，PE（F）和实体资产证券化还有以下相通之处：其一，二者都贯穿了“集合”理念。两种制度都连接了两种“基”，一种是“基金”，一种是“基资”，只是顺序不同罢了。前者是指资金盈余者的集合，后者是指资金需求者的集合。前者具有分散投资主体、小额化、壮大投资规模的功能，后者具有降低非系统投资风险的作用。其二，专家理财。专家为有财者理财是社会分工的深化，有利于提高经济效率。PE（F）和实体资产证券化产业链中，都有资产管理者、资产托管者、资产评估等中介机构参与的服务。前者的核心技能主要是投资能力，后者的核心技能主要是资产估价和依据现金流的资产整合技术。

『伍』 万科资产证券化怎么做

2015年6月8日，鹏华基金管理公司申报的“鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金”正式完成注册。

鹏华前海万科REITs是鹏华基金今年4月底正式被证监会受理的国内首只公募REITs基金。在市场的解读里，这俨然已代表着公募基金投资范围拓展到不动产领域的标志。

在市场人士看来，房企联合基金公司设立REITs在公开市场募集资金然后用于商业地产的开发培育获取租金收益，然后将租金收入以分红的形式分给投资者。REITS作为一种融资渠道，优化了房企的资本结构、缓解了资金压力。

不过，市场人士仍然指出，国内运作REITs的环境依然不成熟，税收、监管等问题一直未得到改善，鹏华前海万科REITs的注册并不意味着REITs推广的条件已然成熟。

大规模推行REITs为时尚早，但诸如鹏华万科REITs的试探推行，这种尝试本身就起到了投石问路的积极意义。

万科REITs怎么做？

据观点地产新媒体了解，鹏华前海万科REITs的基金管理人是鹏华基金，托管人是浦发银行。4月15日，证监会接收到鹏华基金提交的基金募集申请材料；一周后，证监会正式决定受理该基金的募集申请。

基金标的前海企业公馆项目位于深圳前海自贸区内，是万科与前海管理局采用BOT模式(建设、经营、移交模式)建设的商业项目。其中万科出资约8亿元建设项目，通过8年的运营来回收投资，并在8年后无偿移交给前海管理局。

前海企业公馆项目也是万科在产业地产上迈出的第一步。项目总占地面积约9万平方米，总建筑面积约为6万平方米。项目分为特区馆区及企业公馆区，包含一座约为1万平方米的特区馆、36栋建面约200-1600平方米不等的企业公馆、一座约3300平方米的商务中心、约3000平方米的商业配套以及约6000平方米的半地下停车场。

万科透露，本次进行资产证券化的对象是前海企业公馆未来8年的租金收入，可能但不限于会议中心以及写字楼租户，还有从其它固定收益资产投资中获得收益。

据其介绍，前海企业公馆可租面积5.5万平方米，目前每月每平方米的收益为250元，出租率已达到100%。收益方面，该封闭式混合型公募REITs预期投资回报率达8%，接近香港上市REITs约7%的收益率。

在推出机制设置上，按照万科的计划，投资期届满时，将由万科深圳分公司或其关联方回购项目公司股权。

对此，第一太平戴维斯市场研究部高级经理何凌在接受观点地产新媒体采访时认为，仅就投资率而言，鹏华前海万科REITs能达到8%已经相当高了。

何凌列举数据称，前海自贸区的写字楼投资回报率约在3.8%左右，住宅则仅为2.5%。相比之下，前海企业公馆做REITs收益达8%，具体如何实现尚不得而知。

“一般而言，REITs的收益主要有两部分，分别是租金收入、物业增值，特别优质的物业不排除能做到8%收益。”何凌指出，万科企业公馆的租金属于较高水平，但这种情况下仍实现出租率100%，说明市场对其肯定；另外，前海自贸区的发展也让项目有不错的升值潜力。

另外，万科董秘谭华杰在接受观点地产新媒体采访时也表示，鹏华前海万科REITs是公司一次重要尝试，如果条件允许，还将采用更多类似鹏华前海万科REITs这种金融化方式。

而对于外界所关注的鹏华前海万科REITs如何达到8%收益，谭华杰并未给予直接回应。

公募REITs发展窗口？

从国外发展经验看，REITs被海外投资者定义为股票、债券、货币之外的第四类资产。相关数据显示，从1995年到2011年，富时美国股权类REITs指数增长574%，MSCI美国REITs指数增长553%，而同期标普500总收益指数仅增长387%。

相比之下，中国探索REITs由来已久，但由于法律建设、上市交易和退出机制不完善等问题，时至如今REITs仍迟迟未能全面推行。

早在2014年，中信证券开发出“中信启航”等两只私募领域的REITs产品，但获得的市场关注度并不算高。当时市场分析认为，这主要由于是私募基金的关系，募集范围较小，流通性也没那么好，没能将REITs的市场价值很好地体现出来。

而随着鹏华前海万科REITs的注册成立，公募REITs的发行又一次受到关注。广发证券此前就提出，房企联合基金公司设立REITs在公开市场募集资金然后用于商业地产的开发培育获取租金收益，然后将租金收入以分红的形式分给投资者。REITS作为一种融资渠道，优化了房企的资本结构、缓解了资金压力。

那么，公募REITs的发行条件是否已经成熟？答案显然是否定的。

以具有开先河意义的鹏华万科REITs为例，金融分析家、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹对观点地产新媒体指出，该基金设定了8年的存续期，严格意义上并不能成为真正的REITs产品，而更像是一种债券性质的产品。

“像美国那些上市流通的REITs产品，不大可能告诉你期限是多长。”杜丽虹认为，如果鹏华万科REITs设定了时限，那这种公募领域的产品与私募领域的产品之间仅存在投资者的宽与窄的区别，其它并无两样。

值得一提的是，万科董秘谭华杰在接受观点地产新媒体采访时也表示，目前国内在REITs方面仍处于发展初期，鹏华万科REITs已经是很大的突破，“离真正的REITs又近了一步”。

事实上，杜丽虹指出，与美国REITs收益在企业层面不收税相比，国内REITs仍然存在存在税收的问题，这方面政策迟迟未见改善。除此以外，REITs的监管权属也一直混乱，目前仍未确定是银监会还是证监会监管。

第一太平戴维斯市场研究部高级经理何凌则认为，国外REITs的成熟经验是把一部分优质的物业资产捆绑在一起，然后通过红利的方式反馈给投资者。“中国目前存在的问题是，不容易找到这么一批优质物业进行捆绑。”

何凌续指，最近几年中国的写字楼等商业地产物业发展得很快，从流量的角度而言已经处在高位；从收益率的角度看，这些物业收益率并不算特别高，这也一定程度上阻碍了REITs的落地。

就目前的房地产状况、法律建设环境而言，或许中国仍不具备推广REITs的准备。大规模推行REITs为时尚早，但诸如鹏华万科REITs的试探推行，这种尝试本身就起到了投石问路的积极意义。

“只要中国拥有越来越多的优质物业拿来投资，REITs的发展肯定会越来越好。”何凌认为，住房抵押贷款证券(MBS)出台的话，将大大促进REITs在中国的发展。

『陆』 基金公司的ABS是什么意思

ABS是资产证券化的意思，基金公司可以将其基金产品打包成金融衍生品，进一步证券化来发行，进行二轮募集资金。

资产证券化通俗来说就是指将缺乏流动性、但具有可预期收入的资产，通过在资本市场上发行证券的方式予以出售，以获取融资，以最大化提高资产的流动性。

比如银行贷给某地政府一笔钱，用于修一条高速公路，那么这笔贷款就成了一纸合同，毫无再利用的价值，而把这个贷款合同进一步打包成证券产品。

比如用这条高速公路将来20年的收益为担保，将贷款打包成一个债券产品发售给百姓，银行又可以募集旦阀测合爻骨诧摊超揩到一笔资金，达到了资产再利用的目的。

(6)产业投资基金证券化扩展阅读：

资产证券化的操作原理

资产证券化过程中的参与者资产证券化作为一种新兴的金融工具，由于它具有比传统融资方式更为经济的优点，因而近年来发展迅速，被证券化的金融资产种类越来越多，证券化交易的组织结构也越来越复杂。

一般来说，资产证券化过程的主要参与者有：发起人、特设信托机构（SPV）、承销商、投资银行、信用提高机构、信用评级机构、托管人、投资者等。

资产证券化的基本结构是发起人将交易的金融资产组合与发起人完全剥离，过户给特设信托机构进行运作，信托机构将金融资产经过信用评级后在资本市场上发行资产支持证券，确保有关资产现金流收入在不太理想的情况下向投资者的本息回报的流向仍然畅通。

『柒』 1、关于结构化主体,怎么理解的证券化载体,资产抵押融资以及某些投资基金等

感谢求助：本人才疏学浅，结构化主体是指在确定其控制方式没有将表决权或类似权利作为决定因素而设计的主体。结构化主体包括证券化工具、资产支持融资、部分投资基金等

『捌』 什么是公募基金+资产证券化的房地产投资信托基金模式

公募基金就是公开募集用于投资证券市场、货币市场、债券市场的专基金。

资产证券化的房属地产投资信托基金 把这个分成两段看。
房地产投资信托基金：是指投资与房地产的信托基金。
资产证券化的意思是：将你的财产证券化，假设房地产投资信托基金让你获得了100万RMB的收益，那么将这100以股份（或者份数）的形式给你。你随时可以将其变现，甚至在二级市场上你还会卖的更多（比如有人看好你手里的股份，觉得以后还会涨）。
将他们加起来就是你要提问的。
不懂再问。

『玖』 为什么银行是我国资产证券化的主要投资者

资产证券化的目的在于将缺乏流动性的资产提前变现，解决流动性风险。由于银行有短存长贷的矛盾，资产管理公司有回收不良资产的压力，因此在我国，资产证券化得到了银行和资产管理公司的青睐，中国建设银行、中国工商银行、国家开发银行、信达资产管理公司、华融资产管理公司等都在进行资产证券化的筹划工作。

陈湛匀指出：我国目前资产证券化的主要投资者为银行自营及理财产品，公募基金、保险、基金专户、信托等机构投资者的比重很小，主要原因在于我国资产证券化二级市场的做市、质押回购等交易制度还不够完备，资产证券化的流动性较差，多数投资者只能持有到期，不能在产品波动期间套现获利或是出售规避。

陈湛匀教授

以下是陈湛匀的部分观点实录：

我国目前资产证券化的主要投资者为银行自营及理财产品，公募基金、保险、基金专户、信托等机构投资者的比重很小，主要原因在于我国资产证券化二级市场的做市、质押回购等交易制度还不够完备，资产证券化的流动性较差，多数投资者只能持有到期，不能在产品波动期间套现获利或是出售规避。但在美国等发发资本市场，资产证券化产品的主要投资人为共同基金、养老基金和私募投资基金，商业银行占比很小。

我国资产证券化产品结构

在我国资产证券化产品总量扩张的同时，产品的份额结构也在进一步优化。如图，我国的资产证券化业务主要分为三类：在银监会备案、央行审批的信贷资产证券化；在基金业协会备案、证监会审批的证券公司、基金管理公司子公司的企业资产证券化；在中国银行间市场交易商协会注册发行的资产支持票据，其中资产支持票据不必设立特殊目的载体，不属于真正意义上的资产证券。2018年，信贷资产证券化和企业资产证券化平分秋色，分别占比46.14%、47.58%。

『拾』 为什么银行是我国资产证券化的主要投资者

资产证券化的目的在于将缺乏流动性的资产提前变现，解决流动性风险。由于银行有短存长贷的矛盾，资产管理公司有回收不良资产的压力，因此在我国，资产证券化得到了银行和资产管理公司的青睐，中国建设银行、中国工商银行、国家开发银行、信达资产管理公司、华融资产管理公司等都在进行资产证券化的筹划工作。

陈湛匀指出：我国目前资产证券化的主要投资者为银行自营及理财产品，公募基金、保险、基金专户、信托等机构投资者的比重很小，主要原因在于我国资产证券化二级市场的做市、质押回购等交易制度还不够完备，资产证券化的流动性较差，多数投资者只能持有到期，不能在产品波动期间套现获利或是出售规避。

陈湛匀教授

以下是陈湛匀的部分观点实录：

我国目前资产证券化的主要投资者为银行自营及理财产品，公募基金、保险、基金专户、信托等机构投资者的比重很小，主要原因在于我国资产证券化二级市场的做市、质押回购等交易制度还不够完备，资产证券化的流动性较差，多数投资者只能持有到期，不能在产品波动期间套现获利或是出售规避。但在美国等发发资本市场，资产证券化产品的主要投资人为共同基金、养老基金和私募投资基金，商业银行占比很小。

著名经济学家，金融学教授，博士生导师，中国首批统计学博士点专业博士。现任中国上海市投资学会副会长、中国商业联合会专家委员、中国粮食经济学会常务理事、国家自然科学基金评审专家，中国首创拟人化资本运营专家，上海电视台“夜话地产湛匀妙语”栏目主持人，中国第一财经、东方卫视、凤凰卫视等媒体特邀嘉宾，长期应邀为北京大学、清华大学、香港大学授课，已获近20项国家、省部级优秀科研奖，走访过100多个国家和地区，被聘为国际论坛峰会和国外大学演讲，被誉为具有国际视野、最受欢迎的实战型权威金融专家，成功辅导不少企业上市。