㈠ 房地产企业在投拓拿地阶段，除了尽调外，用什么样的方式能够快速获取我们目标地块周边的详细数据信息
这来说是可以通过去进行到政府的直接去或许这样的信息是满足你
㈡ 如何做好房地产尽职调查
1、营业执照；
2、组织机构代码证；
3、税务登记证；
4、法定代表人身份证复印件及简历；
5、财务负责人身份证复印件及简历；
6、开发资质证书；
7、公司章程及公司主要管理制度；
8、公司基本情况介绍：包括公司的历史沿革；注册资本和股权结构变化情况；公司的治理结构（公司组织架构、董事长和总经理、副总经理的分工等）；员工的数量与结构；历史开发业绩（楼盘情况、开发规模、销售规模）；公司在全国或者公司注册地的行业地位、市场份额和规模排名等情况介绍；公司重大投资计划及目前经营状况等；
9、近三年经审计的财务报告（资产负债表、损益表、权益变动表）及最近一期财务报表，成立不足三年的客户提交自成立以来年度的财务报告；
10、公司的重大合同管理目录；
11、银行贷款清单及合同；
12、股东或其他机构、个人重大借款清单及合同；
13、公司主要资产清单（包括不动产及其他重要固定资产）；
14、公司对外提供担保的说明及合同；
15、超过100万以上的公司债权、债务清单、说明及合同（包括但不限于公司财务挂账的应收应付款项清单、说明及合同）；
16、公司及公司主要股东、公司控股子公司尚未结案或可以预见的标的金额超过
20万元人民币以上重大诉讼或仲裁（清单及说明）；
17、公司高管、核心人员简历；
18、未来三年的收入预测、现金流量预测、投资回报预测；
19、公司在银行的评级、授信情况（如有），在银行融资不良记录（附人行征信中心企业信用报告）；
20、公司股东名单及签字样本；
21、公司设有董事会的，董事会成员名单及签字样本；
22、公司主要关联企业介绍、关联企业重大项目介绍。
二、项目情况
1、项目情况介绍：项目名称；项目地点及项目区位描述；项目用地面积、建筑面积及功能分区等情况介绍、总投资规模、已投资规模、开发主体投资占比、融资占比；
2、项目审批、立项及项目五证情况（附证件），包括项目审批、立项的政府批文等；五证分别为土地证、建设用地规划许可证、建筑规划许可证、施工许可证、预售许可证。如果项目土地等各证为分期取得的，请说明各期证件取得的时间，并附上相关证明文件（如证照、招拍挂成交确认单、购地合同及资金支付凭证、与政府签订的合同、政府会议纪要等）。
3、项目资产评估报告（附报告）；
4、项目区位及市场分析：所在城市及项目区位及相关情况简要介绍；项目所在城市房地产市场的基本情况、项目所在地周边土地的拍卖成交价格、项目周边性质类似的楼盘的销售价格等；
5、项目土地及在建工程是否设定抵押；
6、项目拆迁的情况；
7、项目可销售面积及已销售面积（附已销售房屋的清单、认购清单等）；
8、项目可行性报告：包括项目投资规模、融资计划、开发建筑成本分析、开发进度安排及实际进度、销售计划、盈利预测等；
9、公司或项目享受政府政策或补贴的文件（如有）；
10、能够体现项目区位、建设开发现状的照片（电子版）。
三、担保人情况
（一）保证担保
如保证人为法人，应提交保证人的有关证照资料，包括：
1、营业执照；
2、组织机构代码证；
3、税务登记证；
4、法定代表人身份证复印件及简历；
5、财务负责人身份证复印件及简历；
6、公司章程；
7、公司基本情况介绍：包括公司的历史沿革；资产负债总体情况；公司的主要经营情况（主要经营指标在全国或者公司注册地的行业地位、市场份额和规模排名等情况介绍）；公司主要关联企业、关联企业重大项目介绍。应当重点介绍其担保实力；
8、近三年经审计的资产负债表、损益表、权益变动表以及房地产销售量、销售额等情况。成立不足三年的客户，提交自成立以来年度的报表；
9、股东、银行或其他机构、个人借款清单；
10、公司主要资产清单（包括不动产及其他重要固定资产）；
11、公司对外提供担保的说明及合同；
12、公司及公司主要股东、公司控股子公司、关联企业尚未结案或可以预见的标的金额超过20万元人民币以上重大诉讼或仲裁（清单及说明）；
13、公司在银行的评级、授信情况（如有），在银行融资是否有不良记录（附人行征信中心企业信用报告）；
14、公司股东会或者董事会同意提供担保的决议；
如保证人为自然人，应提交：
1、保证人身份证复印件；
2、个人简历；
3、个人主要财产情况、资信情况说明（附人行征信中心个人信用报告）。
（二）抵押或质押
1、担保物（抵押物、质押物）名称、种类及基本情况如地理位置、面积等；
2、担保物产权证明；
3、担保物价值评估报告。有公开市场交易价格的（如上市公司股权，提供担保物数量说明和其60个和20个交易日交易平均价格）；
4、担保物权属人与融资人非同一机构的，提供担保物权属单位同意以担保物为融资进行抵押或者质押的证明。
㈢ 如何进行房地产投资的尽职调查
房地产投资尽职调查一般包括四个方面，第一，法律的尽职调查，第二，财务和税务的尽职调查，第三，市场和运营的尽职调查，第四，对现有的资产做一个评估，第三方评估。 法律尽职调查主要包括什么内容呢？主要就是对原来公司的股东和前一两年签的协议，要做一个详细的了解。因为我们有时候会看到一些企业，不是说关连交易不好，关连交易非常密集，而且这么多关连交易对我们去投资的项目公司产生的一些潜在的风险，或者是这家公司在跟我们合作之前，人为把它掏空的迹象，签了很多复杂协议，这些方面都要引起重视，这也是法律尽职调查的一个重点。还有我们看到的案例是什么呢？有许多项目，举例说，土地证已经获得，土地证按评估值3亿，但是律师就会提醒，这个土地款没有交完或者这个土地没有经过招拍挂，或者这块土地根本没有付钱，或者这块土地就付了20%的钱，土地证获得了，种种原因，历史遗留的问题，像这些都是律师必须和投资者讲清楚，风险提示。或者律师也会提出，这个交易付款，怎么付款周期比较安全，现在钱一下子打给他可能出现什么不安全的情况。 律师的作用非常大，我自己也跟很多家律师事务所合作，我个人觉得，两点要值得重视，第一点，不能完全依赖外部的律师，基金管理公司应该有自己基金管理团队，自己公司或者自己公司的律师团队，随叫随到，责任心更强，往往出现这种情况，责任心更强。除了律师，法务方面、财务方面跟市场有千丝万缕的联系，不是说我只做律师方面的其他的一律不管，不可能。有许多公司财务方面非常混乱，其实对律师的判断也产生很大的影响。 第二个，外部律师也一定要用，但是外部的律师用的时候不仅仅看这家律师事务所名气多大，中国第几大等等，也要看这个部门，或者说负责这个案子的具体人员的经验，都非常重要。我们经常看到这种情况，好的律师跟好的基金管理人有一个通性，什么通性呢？经验丰富，看问题直抓本质，我就碰到一个项目，律师在项目方呆了三天还没有抓到本质，我也比较急，几年以前，后来我说了，抓不到本质再留下一个月还是抓不到本质，好的律师经验丰富，见多识广，可能半天时间就把这个本质抓出来了。这一点非常重要。当然对背景、情况做一个全面的了解，过去的项目的情况，这个律师都有这个义务，资信情况都要调出来。 第二部分尽职调查是财务和税收，这一部分调查也是非常非常关键的，因为看净资产是生多少，资产的健康情况，应收款，这个方面还有一些税收尽职调查。有许多土地很早以前获得的，看上去土地价格便宜，但是土地增值税非常大，所以律师也要给予意见，有许多交易可以通过不同的方式达成交易，但是不同的交易方式牵扯到税收的情况不同，是项目转让还是股权转让？项目买卖还是股权买卖，股权买卖的时候，什么形式进去对税收方面比较合理，所以会计师都要给一些好的建议。 第三部分，市场和运营尽职调查，这方面除了外部请专家之外，本身基金管理公司在这方面也是有非常专业的人员。刚才我说到了，法律有自己的团队，财务税务也有自己的团队，市场调研、尽职调研也有自己的团队。同时，最终基金发行的时候我也建议，外部的律师事务所、会计事务所也要聘请。但是内部对市场的判断，不可能所有的依靠外界的律师、财务师，有两个问题，效率也低，成本也高，外部临时请的财务成本比较高。第二，时间浪费了，请他们去，安排看他们的时间，还要签定协议，时间方面有时候不一定划得来。还有一点，往往自己的律师、会计师和市场的调研情况，把这个项目否定了，算了，外部不用请了。自己已经否定了，不然效率方面也受很大的影响。 最后一个，尽职调查的评估，有的时候会计事务所会把评估根据您的要求一起做了，很多会计师也会做评估。当然好的市场分析师，我认为也会做一定的评估。同时还有设计到工程、机电等方面的评估，这一点在投资在建工程和建成物业的时候用的较多。