金融机构怎么做不动产抵押登记

1. 不动产抵押登记应去哪个部门办理

不动产包括很多种种类，不同种类的不动产需要到不同的部门去办理登机手续。办理不动产抵押登记的部门有：

1、以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；

2、以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门;房屋去房管局；

3、以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；

4、以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；

5、以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。企业以现有的或者将有的生产设备、原材料、成品、半成品为抵押物的被称为浮动抵押，应当到抵押人的住所地的工商部门去登记。

(1)金融机构怎么做不动产抵押登记扩展阅读：

不动产抵押的程序较为复杂，通常的情况是抵押人一方面是借款人，同时又是抵押担保人。即借款人向金融机构借款，为了表示能够按期履行债务，借款人将自己合法拥有的不动产作为担保抵押给金融机构。也有情况是借款人向金融机构借款，请第三人为其作担保并将第三人合法拥有的不动产抵押给金融机构。

在整个抵押担保贷款中的主要法律要件是，首先借款人与金融机构建立借贷关系，签订借款合同(也称主合同);其次是抵押担保人将其不动产抵押给金融机构，签定不动产抵押担保合同(附属合同)，建立抵押关系。最后抵押双方持主合同(借贷合同)和抵押合同一同到不动产所在地的房屋土地管理部门，申请办理不动产抵押登记，完成抵押活动的全部法律手续。

在抵押活动过程中，首先要审查借款人身份，资信及商业证明，其次审查抵押担保人所提供的抵押物的法律状况，检查抵押物是否属于不能抵押的范畴之列，确定抵押物的合法性。

如果抵押物确属抵押人合法拥有，并且不存在任何法律上的瑕疵，应当请由房屋土地管理部门认可的土地评估机构予以评估，并作出评估报告。接着根据评估报告所确定的价值，确定抵押率。在决定要贷款和签订抵押合同之前，金融机构一般要到抵押物所在地的房屋土地部门进行咨询调查，以免在签完了贷款合同和抵押担保合同之后办不下来抵押登记。

2. 什么是不动产抵押

不动产抵押就是用不动产提供担保，不动产的抵押设立的要件，需要有处分的权利，有合法有效的抵押合同，并办理抵押登记

3. 房产抵押给金融公司详细流程

用房产证办理抵押贷款所需要的材料及流程:
一、提交材料（除说明外，其它均须提供原件）：
1、《房地产抵押登记申请表》
2、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》。
3、《国有土地使用证》（核对原件，收复印件一份）；抵押权人为单位的应提交“营业执照”；
4、查档结果证明
5、抵押合同及被担保的主合同，若办理变更抵押登记，须提交《房屋他项权证》、变更抵押合同或协议
6、抵押当事人身份证明（核对原件，收复印件一份）；
7、授权委托书及受托人身份证明（核对原件，收复印件一份，委托书须有委托事项、法定代表人的签字及单位公章）
8、房地产估价结果证明或双方价值认定书9、以房改私产抵押的须提交抵押人婚姻有效证明并夫妻双方到场；
二、办事程序：
申请→受理→审核→记载于登记簿→发证三、办理时限：
自受理次日起1个工作日四、收费依据及标准：
1、房屋登记管理中心：发改价格【2008】924号登记费：住房80元/套；非住房550元/件工本费：10元/本印花税：5元/本
2、房产档案馆：
档案资料查询服务费：50元/宗档案证明费：10元/份档案保护费：0.05元/页档案复制工本费： A4纸 ：0.3元/页； A3纸 ：0.6元/页五、注销抵押关系终止时，抵押当事人应当在终止之日起15日内，持下列资料到原登记机关办理注销抵押登记手续。
1、《房屋他项权证》
2、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》或收件凭据
3、《房地产抵押注销登记申请书》（须有抵押权人公章及受托人签字）
4、以房改私产抵押的，注销时应提供抵押人配偶身份证、结婚证、委托书或夫妻双方到场
5、委托书（须有委托事项、法定代表人的签字及单位公章）及受托人身份证复印件
6、抵押当事人身份证明（核对原件，收复印件一份）
三、注意事项
1、抵押当事人为港、澳、台居民或外国公民的：港、澳居民提交身份证及《往来内地通行证》；台湾居民提交身份证及《往来大陆通行证》；为外国公民的，需提交当地公证机构公证其身份的中文公证书（须经该国外交部或其授权的机构和中国驻该国使（领）馆认证。
2、当事人应亲自到场办理，如当事人不能亲自到场办理时，应提交当事人的公证委托书（原件一份）或当场签署的委托书、代理人的身份证明（核对原件，收复印件一份）
3、购买的商品房（不包含独立别墅）、经济适用住房、房改房可暂不提交《国有土地使用证》
4、抵押权人为外地金融机构且无法出具工商营业执照原件及金融许可证原件的，应提交加盖公章的工商营业执照及金融许可证复印件；抵押权人为非金融机构企业法人的，需提交营业执照原件，核对原件后收加盖公章的复印件一份。
5、申请最高额抵押权变更登记的，还应当提交最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料。因最高债权额、债权确定的期间发生变更而申请变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。
6、最高额抵押权担保的债权确定前，最高额抵押权发生转移，申请最高额抵押权转移登记的，转让人和受让人应提交《柳州市房地产抵押登记申请表》、申请人的身份证明、房屋他项权证书、最高额抵押权发生转移的证明材料；经依法登记的最高额抵押权担保的债权确定，申请最高额抵押权确定登记的，应当提交《柳州市房地产抵押登记申请表》、申请人的身份证明、房屋他项权证书、最高额抵押权已确定的证明材料。
7、申请办理房地产典当抵押登记的，须提交《典当合同》、《房地产典当抵押合同》。
8、当事人为未成年人的，需提交其与法定监护人的关系证明（如户口簿、出生证、独生子女证等）及法定监护人身份证明；需提交保证书（监护人签名保证其具有监护资格及处分未成年人的房产是为了被监护人的利益）

4. 抵押不动产如何登记

1、以不动产设定抵押的，应当依法办理抵押登记，办理抵押内登记后，抵押权才容能设立。未办理抵押登记的，抵押权没有设立，抵押权人不享有优先受偿权。
2、不动产设定抵押的，应当到相应的不动产管理部门办理。以房产办理抵押的，应当到房屋所在地房地产管理局办理；以土地使用权设定抵押的，应当到土地所在地国土资源局办理；已经成立统一不动产登记局的，可直接到不动产登记局进行办理。
《物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

5. 不动产抵押登记的办理程序怎么走

‍‍‍‍‍‍房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。办理不动产抵押登记所需文件：抵押当事人的身份证明或法人资格证明；抵押登记申请书；抵押当事人双方签署的抵押合同；《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明； 可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料（融资租赁合同等）；可以证明抵押房地产价值的资料（评估报告）；抵押物清单；登记机关认为必要的其他文件。 以上文件全国各地城市房地产管理部门要求各不相同，具体以各地的要求为准。‍‍‍‍‍‍

6. 不动产登记后，抵押登记办理流程都有哪些大约需要多长时间

不动产抵押登记办理流程

1. 评估。

2. 抵押登记前期准备。

3. 户经理陪同客户办理抵押登记。

4. 客户经理陪同客户领取他项权证。

5. 入库。

不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。需要注意的是审查时限并不包括公告、权籍调查、补正资料的时间，也就是说，有的不动产登记如果需要公告、权籍调查、补正资料，公告、权籍调查、补正资料的时间不计算在30个工作日之内。

7. 不动产抵押权的几个法律问题

一、担保的债权能否超出抵押物的价值
有观点认为：担保的债权可以超出抵押物的价值。理由是：
1、《物权法》第一百七十八条规定：“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”，而《物权法》并未规定担保的债权不得超出其抵押物的价值；
2、最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第五十一条规定了“抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力”。担保的债权如果超出了抵押物的价值，只是超出的部分不具有优先受偿的效力，而不超出的部分仍然可以优先受偿，法院并不因超值抵押来认定抵押无效。据此，推断出担保的债权可以超出其抵押物的价值。
是否允许超值抵押在不动产登记实务中是无法回避的问题，因而，应当依照法律的规定予以明确。《担保法》第三十五条规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值”，这是一个法律的强制性规定。而且，《担保法》是特别法，应当优先适用。《物权法》确实规定了《担保法》与《物权法》的规定不一致的应适用《物权法》。但是，在是否允许超值抵押这一问题上，《物权法》并未做出和《担保法》相反或不一致的规定，如果把《物权法》没有加以规定的内容都理解成和《担保法》不一致的规定，那《担保法》岂不就是被废止了。《中华人民共和国物权法释义》在解释抵押必须具备的几个条件时也指出：“抵押人只有提供有充分价值的抵押物，抵押权人的债权方能得到有效保障”（中国言实出版社2007年3月出版，第289页）。因而，无法以《物权法》的规定来证明允许超值抵押。
最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》是在与抵押有关的民事纠纷发生以后，对案件如何审理的规定。民事纠纷发生后，人民法院对合同无效的认定较为慎重，以尽力减少当事人的经济损失。这一理念从我国立法对无效合同认定的规定的变化中也可以看出。
《民法通则》规定：违反法律的民事行为无效（第五十八条第一款第五项）；原《经济合同法》也规定了违反法律和国家政策、计划的合同无效。（第七条第一款第一项），但是在其后颁布实施的《合同法》中，已改为“违反法律、行政法规的强制性规定”的，合同应确认无效。（第五十二条第一款第五项）。只限定是违反法律、行政法规的强制性规定时，才确认合同无效。《最高人民法院关于合同法司法解释(二)》进一步把“强制性规定”的用语明确是指“效力性强制性规定”（第十四条）。把强制性法律规范区分为“管理性规范”和“效力性规范”。只有违反“效力性规范”的合同才确认无效。
“担保的债权不得超出其抵押物的价值”，这是一个法律的强制性规定。但是，如果违反了这一规定，损害的只是当事人自己的利益。所以，这是一个“管理性规范”而并非“效力性规范”。并不因此必然导致抵押合同无效。因此法院可以作这样的判定。
《不动产登记暂行条例》（征求意见稿）中曾规定登记机构在审查时，要注意“登记申请是否违反法律、行政法规的强制性规定”。《不动产登记暂行条例》正式公布时改成了“登记申请是否违反法律、行政法规规定”（第十八条第一款第三项)。不再限于强制性规定。“担保的债权不得超出其抵押物的价值”是法律的强制性规定，违反这一规定，登记机构应按《不动产登记暂行条例》第二十二条第一款第一项的规定不予登记。
二、在委托贷款中，抵押权人是出借人还是受托银行
有一部分人士认为：在委托贷款中，抵押权人应当是受托银行。《房地产权产籍》也发表过业内同行的文章，主张“认定受托人为委托贷款的债权人”（《房地产权产籍》2015第3期12页），而债权人即为抵押权人。
主张抵押权人应当是受托银行的主要理由是两项：
1、中国人民银行条法司1992年《关于以〈关于委托贷款有关问题的请示〉的复函》[银条法（1992）13号文]认为：“委托贷款行为在事实上的确类似于《民法通则》中的代理行为，但两者并不完全相同”。委托贷款是“以金融机构自己的名义，同委托人指定的借款人订立借款合同的行为”。而按《银行管理暂行条例》的规定，中国人民银行可以研究拟订全国金融工作的方针、政策，制定金融业务基本规章及各专项施行细则。
2、在委托贷款中，很多金融机构是以自己的名义与借款人签订借款合同。
按《民法通则》的规定，代理是“以被代理人的名义实施民事法律行为”（第六十三条第二款），最新公布的《民法总则》对此作了相一致的规定（第一百六十二条）。而委托贷款顾名思义是委托他人放款，是代理行为，而代理应当以被代理人名义从事活动。
制定金融业务基本规章及各专项施行细则固然是金融法规赋予中国人民银行的权利。但是，基本的民事权利义务关系只能由法律规定。2015年修正的《立法法》第八条在规定“只能制定法律”的事项时，明确把“民事基本制度”列入。因而，不能以银条法[1992]13号文的上述规定来确定抵押权人是受托银行。
在委托贷款中，一些金融机构以自己的名义与借款人签订了借款合同，这一做法本身就不合适，即便这样做了，借款合同的主要内容（借款金额、期限、用途、利率等）都在委托贷款协议书所确定的权限之内，只是以代理权为基础代理委托人进行民事法律行为，并没有改变代理的性质。
所以，在委托贷款中，抵押权人应该是被代理人而非银行。
三、最高额抵押合同的债权确定期间是否应当和授信合同的授信期间相一致
认为最高额抵押合同的债权确定期间应当和授信合同的授信期间一致的理由是：《房地产登记技术规程》4.3.5 在规定核对申请登记事项应包括的主要内容时，要求“申请材料上的内容应与申请登记事项相符”、“申请材料之间的内容应相互对应”；《不动产登记暂行条例实施细则》在规定登记机构应当查验的内容时，明确了“登记原因文件与申请登记的内容是否一致”（第十五条）。
《房地产登记技术规程》和《不动产登记暂行条例实施细则》的上述规定是指申请人所提交的申请材料应当与申请登记的事项相对应或是相关联，申请材料之间的内容应当没有互相矛盾或冲突之处。而最高额抵押合同的债权确定期间和授信合同的授信期间不一致时，并不存在这种矛盾或冲突，这可以从分析最高额抵押的特点来得知。
最高额抵押的两个特点是：
1、最高额抵押是限额抵押，最高债权额是确定的，但实际发生额不确定；
2、最高额抵押是为将来一定期间内发生的债权提供担保。
因为最高额抵押担保的是将来一定期间“将要连续发生的债权”，将要，就是还没有发生，在申请登记时还没有发生的债权，申请人无法也毋须提供债权合同。因此，在申请最高额抵押登记时，除了抵押合同外，申请人一般提交的是授信合同或是其他将要连续发生债权的约定。
抵押权登记中的授信合同是指银行与贷款人之间就将来一定期限内贷款人可以要求银行给予一定数额贷款的预约合同，授信合同并不是主债权合同，是用以明确一定期间给予的信贷额度。而债权确定期间实际上是主债权发生的一个期间，所以两者之间并没有必然联系。在设定最高额抵押后，债权是否实际发生，是当事人双方自己另行约定的事项。在授信期间小于债权确定期间时，并不影响抵押权的设立。而授信期间如果长于债权确定期间，在超出债权确定期间以外发生的债权只是不能列入担保的范围而已，同样和抵押权的设立无关。
因此，最高额抵押合同的债权确定期间毋须和授信合同的授信期间相一致。
四、《物权法》规定了抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，如超过了这一期间，登记机构应否注销该项登记
有人认为：《物权法》已经规定了抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，否则人民法院不予保护。既然人民法院不予保护，这一抵押权在实体上已不再具有意义，因此，不应再记载于登记簿，为保持登记簿的记载和实际的权利状态一致，所以，登记机构应当注销该项登记。
早在2000年，最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条就规定了：“担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持”。而《物权法》的规定应该说是更为严苛：在第二百零二条明确规定了“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”，与前述司法解释相比，连二年的宽限期也不复存在。
但是，物权未经法定原因不会消灭。抵押权作为物权，并不因主债权的时效消灭而消灭。我国立法对抵押权未有除斥期间的规定（德国等国的立法规定：抵押权经过一定的时间，经公示催告程序以后，可宣布为无效）。因而，在被担保的主债权诉讼时效届满后，抵押权虽然得不到人民法院的保护，但并未消灭，既然没有消灭，仍然是存在的。登记机构并不能依据《物权法》的前述规定来认定抵押权的消灭，因为《物权法》并未认定其消灭。再则，抵押权的注销登记应当由当事人申请，抵押权人未在主债权诉讼时效期间行使抵押权也不属于登记机构依职权注销登记的范围。
当登记簿所记载的抵押权因超过主债权的诉讼时效而得不到法院保护时，抵押权仍然存在。因而，未经抵押权人同意，仍然不能转让抵押物，这就变成了法院不保护而登记机构仍在给予保护。出现这一状况的原因是《物权法》对抵押权的这一规定是“实体上不消灭，程序上不保护”，这也可以说是《物权法》立法的一个瑕疵。