① 房地产项目融资的方式和作用还有方案的选择
房地产项目融资是房地产开发的基础, 而房地产项目融资方案的设计与选择是房地产项目开发成功的关键环节, 房地产项目融资方案是涉及各种融资方式的组合以及各种组合的安全性、经济性和可行性的评判,本文试对房地产项目融资方案的综合评价作一浅析。
一、房地产项目融资组合的设计
房地产项目自身的特性决定了其融资上要进行融资组合才能满足资金的需求。根据房地产项目面临的资本市场,结合该项目建设资金运行, 房地产项目法人可进行各种资金来源方式及资金成本的选择, 一般而言,房地产项目法人面临下列资金来源方式选择。
(一)负债融资
寻求金融机构对房地产项目进行贷款。
(二)项目产权融资
将房地产项目进行分解，对有营运能力和充足净现金流量的项目的产权进行交易与配置，通过该部分房权嫁接进行融资。
(三)租赁融资
对房地产项目的设备与装置，对国内和国际的租赁公司的融资性租赁方式进行获取并尽早投入营运。
(四)项目融资
对于房地产项目中有充足净现金流量的资产，构成一个资产池（Assets pool）采用资产证券化（Asset-backed securitization） 进行融资。
我们设定某房地产项目融资方式的比重及其组合方案如下(表1)：
表1 融资方式比重及方案组合表
二、房地产项目融资方案综合评价
房地产项目融资方案综合评价涉及诸关因素, 我们拟从方案的安全性、经济性和可行性等三方面进行评价。
(一).安全性。安全性按风险程度大小分为A、B、C、D四级。
A级：表示风险很小，即整个筹资过程发生较大事故而导致项目产生损失的可能性很小。其标志是筹资的主要风险如利率风险、汇率风险已作了调整，甚至基本消除；提供资金的财政机构或金融机构资信等级很高；承担筹资代理的金融机构有很好的资信，并已承担了部分风险。
B级：表示风险较小，即整个筹资因发生意外事故而发生损失的可能性较小。标志是筹资的主要风险在一定程度上已减少，但未完全消除；提供资金者资信等级较高，但代理机构的资信较差。
C级：表示风险较大，即整个筹资过程可能发生意外事故而导致损失。其标志是筹资的主要风险虽已作调整，但未消除的风险仍然很大；提供资金的机构资信不足；没有委托金融代理筹资。
D级：表示风险极大，整个筹资过程因意外事故而发生损失的概率很大，即筹资的主要风险没有有效防范措施；提供资金的机构资信很差；没有任何金融机构愿意承担代理筹资业务。
分析：
（1）对筹资方案的安全性加以量化，即用权数来代表A、B、C、D四级；A级85%以上（含85%），B级75%～85%，C级60%～75%，D级60%以下。
（2）分别计算四个方案的综合安全性系数。在这里，假定低息贷款的安全性系数100%，项目融资的安全性系数（权数）为90%，租赁融资与股权融资的安全性系数（权数）分别为80%和70%。
KⅠ=15%×100%+30%×70%+25%×80%+30%×90%=83%
KⅡ=20%×100%+30%×70%+30%×80%+20%×90%=83%
KⅢ=30%×100%+20%×70%+30%×80%+20%×90%=86%
KⅣ=30%×100%+15%×70%+25%×80%+30%×90%=87.5%
(3)由上分析，将方案Ⅲ和方案Ⅳ的安全性确定为A级，将方案Ⅰ方案和方案Ⅱ的安全性确定为B级。
(二).经济性。筹资方案的经济性按综合资金成本率标准来划分，共分为A、B、C、D四级。综合资金成本率计算如下：
CⅠ=15%×5%+30%×12%+25%×8%+30%×6%=8.15%
CⅡ=20%×5%+30%×12%+30%×8%+30%×6%=8.80%
CⅢ=30%×5%+20%×12%+30%×8%+20%×6%=7.50%
CⅣ=30%×5%+15%×12%+25%×8%+30%×6%=7.10%
现以R为筹资同期的银行贷款利率，取R=7.2%,则70%R=5.04%，130%R=9.36%。
则A、B、C、D四级的分类为：
A级：筹资成本最低，即C<70%R
B级：筹资成本较低，即70%R≤C<R
C级：筹资成本很大，即R≤C<130%R
D级：筹资成本太大，即C≥130%R
由此，方案Ⅳ的经济性定为B级，方案Ⅰ、Ⅱ和Ⅲ经济性定为C级。
(三).可行性。筹资方案的可行性，按各筹资方式的落实程度可分为A、B、C、D四个等级。
A级：资金全部落实，已经过计划部门批准。
B级：资金基本落实，获取批准的可能性大。
C级：资金落实较差，获取批准的可能性小。
D级：资金落实较差，获取批准的可能性几乎没有。
在本例中，负债融资会受项目本身的经济性和项目法人的资信状况的制约； 项目产权融资会受项目的分解和股权合作方的风险偏好等因索的制约； 租赁融资对项目本身的经济性要求更为宽松, 因而相对而言, 该方式更具可行性；项目融资涉及ABS技术限制和我国运用不够普遍。依据各种融资方式可行性的分析, 我们给出各种筹资方式的可行性权数：租赁融资为100%，低息贷款为90%，股权融资为80%，项目融资为70%。由此,计算出各筹资方案的可行性系数：
ZⅠ=15%×90%+30%×80%+25%×100%+30%×70%=83.5%
ZⅡ=20%×90%+30%×80%+30%×100%+20%×70%=93%
ZⅢ=30%×90%+20%×80%+30%×100%+20%×70%=94%
ZⅣ=30%×90%+15%×80%+25%×100%+30%×70%=85%
据以上计算，可将方案Ⅱ和Ⅲ的可行性定为B级，方案Ⅰ和Ⅳ的可行性定为C级。
三、项目融资方案的综合评价
在具体选择筹资方案时，必须要对方案的安全性、经济性和可行性进行综合分析。可用指数和计算分值，然后依据以下原则选择最佳筹资方案：（1）单标否决法原则，即若三个指标中出现一个D即予淘汰。（2）若计算出的两个方案分值相等，可以A多的为最佳方案。
现对本例进行综合分析(表2)，将A、B、C、D级分别附以权数5、3、1、0（因出现D即予淘汰）
表2 项目融资方案综合评价表
方案Ⅰ：3+1+1=5
方案Ⅱ：3+1+3=7
方案Ⅲ：5+3+3=11
方案Ⅳ：5+1+1=7
结论：据以上分析,确定方案：Ⅲ。即：负债融资30%、股权融资20%、租赁融资30%、项目融资20%。
② 区块链+供应链金融解决方案是什么
自区块链在国内掀起热潮以来，整个行业都在不断地探索各类落地场景，真可谓区块链如此多娇，引得无数创业者竞折腰。那么区块链在供应链金融这个赛道的优势何在?传统的模式存在哪些痛点?区块链能够创造出哪些新的商业模式来解决这些难题?区块链创业公司们又当如何切入这个领域?
全球著名债券评级机构穆迪曾给出过127个区块链案例，从积分到交易清算，从文件存证到供应链管理，从跨境支付到供应链金融，各种应用层出不穷。
而在如此众多的应用当中，又属供应链金融领域备受瞩目，商业化落地的进展较快。
这是因为首先，供应链金融这个场景具有万亿级别的市场规模，天花板足够高，其次，这个场景天然需要多方合作，却又没有一个传统中心化的机构在治理，需要用区块链来建立信任，同时，在技术上这个场景并不需要高并发，目前的区块链技术能够满足。
1、供应链金融是万亿级别的市场
供应链金融(Supply ChainFinance)：是指将供应链上的核心企业以及与其相关的上下游企业看作一个整体，以核心企业为依托，以真实贸易为前提，运用自偿性贸易融资的方式，对供应链上下游企业提供的综合性金融产品和服务。
根据融资担保品的不同，金融机构将供应链金融分为在应收账款类、预付类和存货类融资，其中应收账款类的规模尤为巨大。
国家统计局数据显示，2016年末，我国规模以上工业企业应收账款12.6万亿元，同比增长10%，这其中产生了企业巨大的融资需求。而相比于巨大的应收账款，2015年我国年商业保理量仅在2000亿元左右，可以看出，还有大量供应链需求没有被满足，因而供应链金融行业发展空间巨大。
2、区块链如何解决供应链金融的痛点
痛点1：供应链上的中小企业融资难，成本高
由于银行依赖的是核心企业的控货能力和调节销售能力，出于风控的考虑，银行仅愿意对核心企业有直接应付账款义务的上游供应商(限于一级供应商)提供保理业务，或对其下游经销商(一级供应商)，提供预付款或者存货融资。
这就导致了有巨大融资需求的二级、三级等供应商/经销商的需求得不到满足，供应链金融的业务量受到限制，而中小企业得不到及时的融资易导致产品质量问题，会伤害整个供应链体系。
区块链解决方案:
我们在区块链上发行，运行一种数字票据，可以在公开透明、多方见证的情况下进行随意的拆分和转移。
这种模式相当于把整个商业体系中的信用将变得可传导、可追溯，为大量原本无法融资的中小企业提供了融资机会，极大地提高票据的流转效率和灵活性，降低中小企业的资金成本。
据统计，过去传统的供应链金融公司大约仅能为15%的供应链上的供应商们(中小企业)提供融资服务，而采用区块链技术以后，85%的供应商们都能享受到融资便利。
痛点2：作为供应链金融的主要融资工具，现阶段的商业汇票、银行汇票使用场景受限，转让难度较大。
商业汇票的使用受制于企业的信誉，银行汇票贴现的到账时间难以把控。同时，如果要把这些债券进行转让，难度也不小。
因为在实际金融操作中，银行非常关注应收账款债权“转让通知”的法律效应，如果核心企业无法签回，银行不会愿意授信。据了解，银行对于签署这个债权“转让通知”的法律效应很谨慎，甚至要求核心企业的法人代表去银行当面签署，显然这种方式操作难度是极大的。
区块链解决方案:
银行与核心企业之间可以打造一个联盟链，提供给供应链上的所有成员企业使用，利用区块链多方签名、不可篡改的特点，使得债权转让得到多方共识，降低操作难度。
当然，系统设计要能达到债券转让的法律通知效果。同时，银行还可以追溯每个节点的交易，勾画出可视性的交易流程图。
痛点3：供应链金融平台/核心企业系统难以自证清白，导致资金端风控成本居高不下
目前的供应链金融业务中，银行或其他资金端除了担心企业的还款能力和还款意愿以外，也很关心交易信息本身的真实性，而交易信息是由核心企业的ERP系统所记录的。
虽然ERP篡改难度大，但也非绝对可信，银行依然担心核心企业和供应商/经销商勾结修改信息，因而需要投入人力物力去验证交易的真伪，这就增加了额外的风控成本。
区块链解决方案:
区块链作为“信任的机器”，具有可溯源、共识和去中心化的特性，且区块链上的数据都带有时间戳，即使某个节点的数据被修改，也无法只手遮天，因而区块链能够提供绝对可信的环境，减少资金端的风控成本，解决银行对于被信息篡改的疑虑。
3、区块链公司该如何切入供应链金融
在市场选择上，我们认为区块链初创公司应选择天花板足够高的细分领域，比如家电、汽车、零售、服装、药品行业等。这些行业一方面市场广阔，另一方面其供应链管理的基础设施较完善，上区块链的先期成本较小。
我们认为区块链公司切入供应链金融一共有两种模式。
第一种是直接与核心企业/平台合作，为其提供区块链底层解决方案，在积累足够多数据之后，通过搭建联盟链，对接资金方提供金融服务。(联盟链模式)
鉴于区块链本身不能解决风控的问题，现阶段企业级的风控还是需要围绕着强势的核心企业，同时，获得核心企业的支持还可以有效解决获客的问题，因为一家大型核心企业一般都会有上千家的各类供应商。
目前，国内的区块链公司从核心企业切入的包括布比、网录科技等，布比推出了一个专为供应链金融打造的联盟链“布诺”，将银行、核心企业、保理公司等都链接起来，布诺立足广州深圳，辐射东南区业务，深挖供应链金融领域，此前与壹钢网签署了战略合作协议。
第二种模式是从提供供应链管理服务入手，比如溯源、追踪、可视化等，将信息流、物流和资金流整合到一起，在此基础之上从事金融服务。(私有链模式)
这种模式相当于用区块链搭建起了一个应用场景。就如同当年的支付宝，如果马云当年直接就做支付宝，很难做起来，因为没有应用场景，所以先做了为实体经济服务的淘宝。有了淘宝以后，支付宝作为中心化信任场景出现，将其他应用嫁接在支付宝上，才成就了蚂蚁金服。
目前在国内的区块链公司中，采取供应链服务模式切入的包括BITSE，食物优等。
比如VeChain提供一种防伪溯源的方法，通过给每个商品植入一个NFC芯片，将商品注册到区块链上，使其拥有一个数字身份，再通过共同维护的账本来记录这个数字身份的所有信息，达到验证效果。目前Vechain产品已经对接了10多家行业标杆客户，数百万个ID运行在链上。
4、三个步骤打造供应链金融交易所
从实现路径来看，区块链在供应链金融领域的应用可以通过三个步骤来实现。
作为前提，我们需要先打造一个区块链+供应链金融的联盟，联盟的参与者包括供应链金融平台，核心企业、专业的金融中介机构、资金方、保理机构等。
每个参与者都需要承担相应的义务，比如平台负责提供供应链信息，客户信息这些类似水电的基础服务，而核心企业了解行业状况，对供应链上的企业具有掌控力，负责风险控制。
专业的金融中介机构可以对平台信息进行整合分析，提供定制化的供应链金融产品，比如个性化的区块链电子票据。资金方包括银行、互联网金融机构等负责对接相应风险偏好的客户。
联盟链搭建好之后，就可以开始三步走战略。
第一步，数据上链，将供应链联盟里的数据放到链上，利用区块链的特性使其不可篡改，并提供数据的确权，溯源等服务。
第二步，资产数字化，把仓单、合同、以及可代表融资需求的区块链票据都变成数字资产，且具有唯一、不可篡改、不可复制等特点。
第三步，数字资产的交易，供应链金融平台将转变成一个金融资产交易所，将非标的企业贷款需求转变成标准化的金融产品，进行代币化，对接投融资需求，进行价值交易。
最终，区块链技术将能有效地增强供应链金融资产的流动性，调动新型的融资工具和风控体系帮助覆盖中小企业融资的长尾市场，催生供应链金融即服务。