資產證券化流程

『壹』 住房租賃證券化的流程 起源 意義是什麼

一、住房租賃證券化的起源
證監會和住建部聯手發布了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，並稱推進住房租賃資產證券化，將有助於盤活住房租賃存量資產，提高資金使用效率，促進住房租賃市場發展。

二、住房租賃證券化的流程
交易所對住房租賃資產證券化項目設置綠色通道，專人專崗負責，提高審核、發行、備案和掛牌的工作效率。
另外，《通知》要求對加強住房租賃資產證券化監管管理，提出要營造良好政策環境，培育多元化投資主體，支持開展住房租賃資產證券化。
1、CMBS模式
商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）是指以商業房地產為抵押，以相關物業資產未來收入為償債本息來源的資產支持證券產品。
這是全國首單長租公寓抵押貸款資產證券化產品(CMBS)，也是目前儲架發行規模最大的住房租賃類資產證券化產品。
此次CMBS項目的特點主要表現在：
（1）管理人可以在無異議函出具日後2年內按照約定的標准篩選底層物業資產，自行選擇合適的時點發行多期CMBS，相比於普通單期產品，大幅提高發行效率，能進一步降低企業的融資成本。
（2）基礎資產為單一資金信託項下的信託貸款，並以底層長租公寓的租金收入現金流作為首要還款來源。
（3）與類REITs 對比，CMBS資產保留物業所有權，獲得融資同時實現資產增值。與信託受益權ABS對比，CMBS物業資產進行抵押，可獲得較大融資規模，並獲得投資人信心。
2、租金收益權ABS模式
2017年1月4日，魔方公寓在上交所發行國內首期長租公寓資產證券化產品「魔方公寓信託受益權資產支持專項計劃」，底層資產為4014間房間的租金收入。該產品就是典型的租金收益權ABS產品，主要體現在：
（1）轉租型物業，輕資產運營，無物業抵押。
（2）解決專業公寓運營商企業融資的問題。
（3）引入第三方擔保機構為產品兌付提供額外保障。
（4）以「特定門牌號的公寓」所產生當前與未來的租金作為入池資產，通過入池資產特定化，解決租約與產品期限錯配問題，並通過雙SPV結構，創建穩定現金流。
3、公寓型類REITs
REITs是房地產投資信託（RealEastInvestmentTrusts）的簡稱，是以能夠產生穩定租金收益的不動產為基礎資產，以標的不動產的租金收入為主要收入來源的信託基金。底層資產作為類REITs產品中的核心要素，其現金流產生能力及自身的保值能力將對專項計劃的存續產生極大影響。
2017年10月11日，「新派公寓權益型房托資產支持專項計劃」獲深交所批准發行，這是國內首單長租公寓資產類REITs產品，也是國內首單權益型公寓類REITs。期限為5年(前3年為運營期，後2年為處置期)，其中優先順序產品規模1.3億元，發行利率為5.3%。
4、租賃消費分期類ABS
2017年8月，自如宣布成功設立「中信證券-自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃」（下稱「自如ABS」）。首期發行規模5億元，其中優先順序獲得AAA信用評級，佔比90%，發行利率5.39%。
租住市場的租客通常是按季、半年或年預付租金，自如分期是自如面向租客推出的一款月付金融產品，結合自如的租客信用體系，達到一定數值的租客，允許選擇自如分期產品，對全年房租進行分期。
三、住房租賃市場證券化的意義
第一，財務融資，目前較低的行業收益率給房企的發展帶來了很大的資金壓力，ABS與類REITS等資產證券化產品給處於成長期的運營商提供了更多的融資渠道。
第二，資產證券化是房企規模劃擴張的「助力劑」，通過ABS與類REITS獲取的資金一方面可以用來維持項目運營，還可以為快速發展租賃行業增加擴張「彈葯」來源。
第三，資產證券化，為市場不動產帶來較好的流動性，這種流動性雖然暫時和真REITS無法相比，但作為整個市場的發展勢不可獲缺的一種嘗試。
第四，可以使風險與收益重新劃分。

『貳』 資產證券化的流程

概括地講，一次完整的證券化融資的基本流程是：發起人將證券化資產出售給一家特殊目的機構(Special Purpose Vehicle, SPV) ，或者由SPV 主動購買可證券化的資產，然後SPV 將這些資產匯集成資產池（Assets Pool ），再以該資產池所產生的現金流為支撐在金融市場上發行有價證券融資，最後用資產池產生的現金流來清償所發行的有價證券。
舉例簡單通俗地了解一下資產證券化：
A:在未來能夠產生現金流的資產
B:上述資產的原始所有者；信用等級太低，沒有更好的融資途徑
C:樞紐（受託機構）SPV
D:投資者 B把A轉移給C，C以證券的方式銷售給D。
B低成本地（不用付息）拿到了現金；D在購買以後可能會獲得投資回報；C獲得了能產生可見現金流的優質資產。
投資者D之所以可能獲得收益，是因為A不是垃圾，而是被認定為在將來的日子裡能夠穩妥地變成錢的好東西。
SPV是個中樞，主要是負責持有A並實現A與破產等麻煩隔離開來，並為投資者的利益說話做事。
SPV進行資產組合，不同的A在信用評級或增級的基礎上進行改良、組合、調整。目的是吸引投資者，為發行證券。 過去有很多資產成功進行了證券化，例如應收賬款，汽車貸款等，出現了更多類型的資產，例如電影特許權使用費，電費應收款單，健康會所會員資格等。但核心是一樣的：這些資產必須能產生可預見的現金流。
目前我國試點資產證券化的銀行有兩家，分別是國家開發銀行和中國建設銀行。
事實上，我國資產證券化試點之路頗為漫長。2005年，央行和銀監會聯合發布《信貸資產證券化試點管理辦法》，隨後建設銀行和國家開發銀行獲准進行信貸資產證券化首批試點。在央行和銀監會主導下，基本確立了以信貸資產為融資基礎、由信託公司組建信託型SPV、在銀行間債券市場發行資產支持證券並進行流通的證券化框架。
2007年，浦發、工行、興業、浙商銀行及上汽通用汽車金融公司等機構成為第二批試點。但第二批試點額度用完之時，恰逢金融危機席捲全球，對證券化產品的談虎色變令這一新興事物的成長戛然而止。
在經歷了2009年的信貸狂飆之後，監管部門對資本充足率的硬約束以及隨後的信貸收緊令，使得業界對資產證券化擴容或重啟的呼聲四起。
2011年5月，中國銀監會發布了《關於中國銀行業實施新監管標準的指導意見》（下稱《指導意見》）。根據《指導意見》關於資本充足率和撥貸率的最新要求推算，未來六年中國13家上市銀行核心資本缺口合計將達到7885億元，總資本缺口合計將達到13919億元，為其2010年合計凈利潤的2倍；新增計提撥備合計將達到10769億元，為其2010年撥備余額的1.4倍。
初步測算，如果13家上市銀行核心資本充足率、資本充足率分別達到監管要求，在不進行再融資、僅考慮利潤留存補充資本金的情況下，2011年－2016年，13家上市銀行核心資本缺口合計達到7885億元，總資本缺口合計達到13919億元。
如果13家上市銀行撥貸率未來每年均達到監管要求，2011年－2016年新增計提撥備合計達到10769億元，2010年底上述銀行撥備余額合計僅為7942億元，這意味著未來六年時間里上述銀行撥備規模將增加1.4倍，這對各家銀行的利潤將造成重大影響。
《徵求意見稿》中，商業銀行受沖擊最大的部分將是調整部分貸款的風險權重。目前尚未明確中長期貸款風險權重調整的具體細節，如果中長期貸款風險權重統一從100%調整到150%，按照13家上市銀行平均中長期貸款占整個貸款比重約60%，整個貸款佔加權風險資產約90%來估計，上述銀行資本充足率將下降超過2個百分點，核心資本充足率下降接近2個百分點。
為彌補此項不利影響，總資本和核心資本缺口分別需要高達約9000億元和7000億元。這將對商業銀行形成重大影響，因此，監管部門此項政策調整需慎之又慎。
外部融資渠道受限，商業銀行補充資本金捉襟見肘。進入2011年以來，我國銀行業補充資本金的來源將越來越困難。首先，股票市場難以承受商業銀行大規模融資。
2010年我國商業銀行融資占整個市場融資規模超過40%，當年我國股市摘得全球IPO融資桂冠，但其跌幅全球排名倒數第三，這種局面也不利於資本市場的健康發展，也不利於滿足銀行業實現可持續發展的長期融資需求。
其次，次級債作為商業銀行資本補充渠道受到較多的限制，監管部門做出了嚴格約束，而混合資本債屬於創新資本工具，監管部門審批較謹慎，僅興業、民生、浦發、深發展等少數銀行發行過混合資本債，且發行規模均偏小。
在國際金融危機後，全球金融機構對於資本的需求普遍提高。歐美銀行主要通過剝離非核心資產來籌集資本，而中國銀行業則從資本市場上大規模融資來補充資本。
開展資產證券化和貸款轉讓已勢在必行。早在2005年中國人民銀行和銀監會聯合發布了《信貸資產證券化試點管理辦法》，我國資產證券化經過近6年試點，已經積累了大量的經驗；而我國貸款轉讓市場交易規模2008年已達到8000億元左右，2009年以來隨著銀行新增貸款規模大幅增長，貸款轉讓業務加速發展。
中國銀行業貸款結構已經發生顯著變化，存短貸長的矛盾凸顯，客戶集中度和行業集中度維持在較高水平，這一方面需要新增貸款調結構，更重要的是存量貸款的調結構。而開展貸款轉讓和資產證券化，不僅有利於我國商業銀行達到監管要求，也有利於防範和分散銀行風險。

『叄』 簡述資產證券化的運行過程

最早的資產證券化可以追溯到1968年，當時美國抵押貸款債券問世，叫作抵押債券，發行人按一定的標准把若干個住房抵押貸款組合在一起，以此為抵押發行債券。

到1990年，美國3萬多億美元未償還住宅抵押貸款中，50％以上實現了證券化。

從1983年開始，資產抵押債券也發達起來，出現了抵押保證債券，是針對投資者對金融工具有不同的期限要求設計的。

到1993年，美國CMO的總量已達到了5000億美元。

1985年汽車貸款的抵押證券開始發行；

1988年，美國又推出了以信用卡貸款為抵押的證券化；

1993年對學生貸款的抵押證券相繼問世。

在住房抵押貸款證券化之後，證券化技術被廣泛地運用於按揭債權以外的非按揭債權資產。目前，資產證券化已遍及企業的應收帳款、租金、版權專利費、信用卡、應收帳、汽車貸款應收帳、消費品分期付款等領域。資產證券化市場已成為美國僅次於聯邦政府債券的第二大市場，它也是美國資本市場上最重要的融資工具之一。

金融管制在歐美的放鬆和巴塞爾協議在各國的實施，銀行對資本充足率和不良資產的重視，也大大刺激了資產證券化在世界各國的發展。1995年，世界銀行屬下的國際金融公司以其在南美等發展中國家的長期資產為抵押發行了4億美元不可追索的證券。近幾年來，資產證券化在亞洲也得到了迅速的發展，1994年，香港發行了3.5億港元的抵押貸款債券。到1996年，資產證券化進一步延伸到印尼、泰國、馬來西亞和日本等亞洲國家。據穆迪公司預測，1998年東南亞國家發行的資產支持證券達到20億美元。亞洲金融創新和資產證券化的發展是其金融體系與資本市場深化和發展的重要表現。

『肆』 住房租賃證券化的流程 起源 意義是什麼

資產證券化作為一項金融技術,最早起源於美國。1968年美國國民抵押協會為了擺專脫儲蓄存款大屬量提取所造成的流動性困境,首次公開發行'過手證券',它的推出改變了銀行傳統的'資金出借者'的角色,使銀行同時具有了'資產出售者'的職能。20世紀80年代以來,資產證券化的內涵、品種和方式發生了巨大的變化,它不僅僅作為商業銀行解決流動性不足的手段,並成為在金融市場投資者和籌資者有效聯結、促進社會資源配置效率提高的有力工具,進而在更重要意義上逐漸成為一種內容豐富的金融理財觀念和方式。資產證券化已經繼股票、債券之外,成為國際資本市場上發展最快、最具活力的一種金融產品。截至2003年底,美國的按揭資產證券化余額已達5.3萬億美元,非按揭資產證券化余額接近1.7萬億美元,兩項總和佔美國債務市場22萬億美元的32%。
通常,資產證券化指的是將缺乏流動性但預期能夠產生穩定現金流的資產,通過重新組合,轉變為可以在資本市場上轉讓和流通的證券,進而提高金融資源(主要是信貸資源)的配置效率。資產證券化的過程較為復雜,涉及發起人、SPV(特別目的載體)、信用評級機構、投資者等諸多方面。

『伍』 商業銀行開展資產證券化的原因,條件和程序各是什麼

商業銀行開展資產證券化的原因
1 資產證券化可以通過擴大商業銀行的收益來源專, 來增強其盈利能力
2 資產證券化屬為商業銀行提供了有效的風險控制手段, 使商業銀行的風險管理能力大大增強
3 資產證券化可以幫助商業銀行有效管理資產負債, 改善資本充足率
4 資產證券化可以使商業銀行加強管理約束, 增強業務的規范化和透明度
5 資產證券化有助於增強我國商業銀行競爭力, 應對外資銀行的挑戰

商業銀行開展資產證券化的條件和程序
1 完善相關法律法規
2 完善資本市場建設, 大力培育機構投資者
3 規范信用評級制度, 培育具有影響力的信用評級機構
4 根據我國銀行實際, 選擇適宜證券化的資產
5 培養相關高素質人才

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『陸』 什麼是資產證券化資產證券化的過程是怎麼樣的

1、實體資產證券化：即實體資產向證券資產的轉換，是以實物資產和無形資產為版基礎發行證權券並上市的過程。
2、信貸資產證券化：就是將一組流動性較差信貸資產，如銀行的貸款、企業的應收賬款，經過重組形成資產池，使這組資產所產生的現金流收益比較穩定並且預計今後仍將穩定，再配以相應的信用擔保，在此基礎上把這組資產所產生的未來現金流的收益權轉變為可以在金融市場上流動、信用等級較高的債券型證券進行發行的過程。[1]
3、證券資產證券化：即證券資產的再證券化過程，就是將證券或證券組合作為基礎資產，再以其產生的現金流或與現金流相關的變數為基礎發行證券。
4、現金資產證券化：是指現金的持有者通過投資將現金轉化成證券的過程
通常來講,資產證券化的基本運作程序主要有以下幾個步驟:
一、確定目標,組成資產池 發起人（發放貸款金融機構）
二、組建特設信託機構 特設信託機構
三、完善交易結構,進行信用增級 (信用增級機構、擔保機構)

四、資產證券化的評級 資信評級機構
五、安排證券銷售,向發起人支付 （承銷商、投資銀行）

六、掛牌上市交易及到期支付 （投資人、託管行、）

『柒』 資產證券化流程怎麼樣的

證券化融資的基本流程為：原始權益人（發起人）將基礎資產出售給特殊目的內機構（spv)，或者由SPV主動向原始容權益人購買可證券化的基礎資產，然後將這些資產匯集或資產池，再以該資產池所產生的現金流為支持，向投資者發行有價證券融資，最後用資產池產生的現金流來清償所發行的有價證券。另外如果想要更詳盡的學習一下，您可以去今日英才網校去找下相關課程學習一下，那上邊的課程 講的很詳細， 受益匪淺，希望對你有所幫助。

『捌』 知識產權證券化的交易流程

知識產權證券化的抄基本交襲易流程主要是：
知識產權的所有者（原始權益人、發起人）將知識產權未來一定期限的許可使用收費權轉讓給以資產證券化為唯一目的的特設機構（SPV）；
SPV聘請信用評級機構進行ABS發行之前的內部信用評級；
SPV根據內部信用評級的結果和知識產權的所有者的融資要求，採用相應的信用增級技術，提高ABS的信用級別；
SPV再次聘請信用評級機構進行發行信用評級；
SPV向投資者發行ABS，以發行收入向知識產權的所有者支付知識產權未來許可使用收費權的購買價款；
知識產權的所有者或其委託的服務人向知識產權的被許可方收取許可使用費，並將款項存入SPV指定的收款賬戶，由託管人負責管理；
託管人按期對投資者還本付息，並對聘用的信用評級機構等中介機構付費。

『玖』 信貸資產證券化的實施程序

信貸資產證券化的基本過程包括資產池的組建，交易結構的安排和資產支持證券（Asset Backed Securities, 簡稱）的發行，以及發行後管理等環節。
信貸資產證券化
通過上述過程，信貸資產的形態發生了轉化，從原始的諸多離散貸款形式，轉化為系列化的證券形式。也就是說，證券化的過程可以描述為：銀行將貸款進行組合打包，並切割為證券出售。這樣，通過貸款的組合能有效分散單個貸款的特定風險；將貸款包拆細為標准化的證券，提高了資產的流動性；通過對資產支持證券的結構劃分，能滿足不同的投資需求。
信貸資產證券化 信貸資產證券化的交易結構一般是由發起人將信貸資產轉移給一個特殊目的實體（Special Purpose Vehicle,簡稱SPV ），再由該特殊目的實體發行資產支持證券。根據SPV構成的不同形式，可分為特殊目的公司（Special Purpose Company,簡稱SPC ）、
特殊目的信託（Special Purpose Trust,簡稱SPT ），以及基金或理財計劃等類型。根據我國的法律和政策情況，採用信託模式是目前國內信貸資產證券化較為可行的模式。
信貸資產證券化的目標是通過一定的法律結構安排將信貸資產轉化為可交易的證券，確定證券化各參與方的法律地位、風險和權益。就開行而言，要實現以下三個方面的目標：
1、法律要求。實現有限追索，即ABS投資者的追索權僅限於被證券化的資產及該資產相關的權益，而與發起人（開行）和發行人（信託公司）無關；實現風險隔離，即被證券化的資產與發起人（開行）和發行人（信託公司）的其他資產的風險相隔離。
2、會計要求。實現表外證券化，符合國際會計准則IAS39R關於資產終止確認的標准，即滿足風險、收益和控制權的實質轉移，從而將被證券化的信貸資產移出發起人（開行）的資產負債表外。
3、市場要求。實現ABS的公募發行與流通，符合有關證券公開發行與上市的法規和監管要求，切合市場需求並保護投資者的利益。根據上述目標，我們提出了交易結構設計的基本思路，如下圖所示：
該交易結構的核心是利用信託財產獨立性的法律特徵，開行將信貸資產設立他益信託，通過信託公司發行代表受益權份額的ABS指定信託財產的受益人，從而在法律上實現風險隔離和有限追索，並且符合國際會計准則IAS39R關於資產終止確認的標准，實現表外證券化。具體的交易關系如下圖所示： 信貸資產證券化
在初始階段，我們從存量的信貸資產入手，選擇證券化的資產池。今後還可以考慮增量信貸資產與證券化的結合，即從證券化的目標出發，來評審發放新增貸款，構建增量資產池。在發放之日同時實現證券化的操作。這樣，就能實現客戶與市場的直接對接，不佔用銀行的信貸額度，解決存量資源對於不同管理資產渠道的供給矛盾，迅速做大表外管理資產的規模。