房地產股權基金風險收益

A. 風險投資基金和股權投資基金的區別

投資基金按投資對象不同，通常分為證券投資基金和股權投資基金兩大類：證券投資基金投資於公開交易的證券；股權投資基金投資於非公開交易的股權。我國當前社會上所說的「私募基金」,多數是指證券投資基金。私募證券投資基金是指通過發售基金份額,將眾多投資者的資金集中起來,形成獨立財產,由基金託管人託管,基金管理人管理,以投資組合的方法進行證券投資的一種利益共享、風險共擔的集合投資方式。
私募證券投資基金和私募股權投資基金的區別主要有三個方面:
(1)私募股權基金投資項目的根本屬性特徵是高風險、高收益,這點明顯有別於風險、收益相對較低的私募證券投資基金。
私募股權基金的風險程度、收益程度均高於私募證券基金投資項目。這從根本上講在於投資私募股權基金、私募證券基金的機構或者個人對風險的承擔能力、預期的收益高低存在差異。
因此,私募股權基金主要是由機構投資者出資而不是中小散戶認購基金,中小散戶對私募股權投資的認識不夠,不能承擔這份風險,一般不會投入私募股權基金。同樣道理,私募股權基金通常不上市,不能由市場中小投資散戶來承擔風險,私募股權基金的來源是有長期資金的機構投資者如保險公司、養老退休基金、家族或慈善基金。
(2)投資對象和資產組合不同。
現有的私募證券投資基金一般投資於股票和其他流動性較強的證券,也有少量的房地產和實業項目;而私募股權基金是投資於一定行業的科技項目和成長性企業,通過對不同階段的項目、不同產業的項目的投資來分散風險。
私募股權基金的投資對象既可以是「股權」也可以是「股票」。只是投資於股票能使私募股權基金獲得高於平均利潤率的收益。那種認為只有私募證券投資基金投資於股票而私募股權基金不投資於股票的觀點是一種誤解。
(3)投資的期限和變現方式不同。
私募證券投資基金通常是短期投資,有較強的投機色彩,投資組合的變換較多,主要從證券市場的波動中套利;私募股權基金的投資期限較長,只能從投資項目的發展和成長中獲得回報。第二章私募股權基金及其在我國的發展現狀第二節私募股權基金發展的國際比較一、美國私募股權基金的發展美國私募股權基金的活動可以追溯到19世紀末期,當時有不少富有的私人銀行家,通過律師、會計師的介紹和安排,直接將資金投資於風險較大的石油、鋼鐵、鐵路等新興產業中。這類投資完全是由投資者個人自行決策,沒有專門的機構進行組織。

B. 證券投資基金和股權投資基金的區別

區別如下：

1、根本屬性特徵。

①股權投資基金：高風險、高收益。

②證券投資基金：低風險、低收益。

2、投資對象和資產組合。

①證券投資基金一般投資於股票和其他流動性較強的證券,也有少量的房地產和實業項目。

②股權基金是投資於一定行業的科技項目和成長性企業,通過對不同階段的項目、不同產業的項目的投資來分散風險。

3、投資的期限和變現方式。

①證券投資基金通常是短期投資,有較強的投機色彩,投資組合的變換較多,主要從證券市場的波動中套利。

②股權基金的投資期限較長,只能從投資項目的發展和成長中獲得回報。

(2)房地產股權基金風險收益擴展閱讀：

證券投資基金：是指通過發售基金份額募集資金形成獨立的基金財產，由基金管理人管理、基金託管人託管，以資產組合方式進行證券投資,基金份額持有人按其所持份額享受收益和承擔風險的投資工具。

證券投資基金的特點：

（1）證券投資基金是一種集合投資制度。

證券投資基金是一種積少成多的整體組合投資方式，它從廣大的投資者那裡聚集巨額資金，組建投資管理公司進行專業化管理和經營。在這種制度下，資金的運作受到多重監督。

（2）證券投資基金是一種信託投資方式。

它與一般金融信託關系一樣，主要有委託人、受託人、受益人三個關系人，其中受託人與委託人之間訂有信託契約。但證券基金作為金融信託業務的一種形式，又有自己的特點。如從事有價證券投資主要當事人中還有一個不可缺少的託管機構，它不能與受託人（基金管理公司）由同一機構擔任，而且基金託管人一般是法人；基金管理人並不對每個投資者的資金都分別加以運用，而是將其集合起來，形成一筆巨額資金再加以運作。

（3）證券投資基金是一種金融中介機構。

它存在於投資者與投資對象之間，起著把投資者的資金轉換成金融資產，通過專門機構在金融市場上再投資，從而使貨幣資產得到增值的作用。證券投資基金的管理者對投資者所投入的資金負有經營、管理的職責，而且必須按照合同（或契約）的要求確定資金投向，保證投資者的資金安全和收益最大化。

（4）證券投資基金是一種證券投資工具。

它發行的憑證即基金券（或受益憑證、基金單位、基金股份）與股票、債券一起構成有價證券的三大品種。投資者通過購買基金券完成投資行為，並憑之分享證券投資基金的投資收益，承擔證券投資基金的投資風險。

股權投資基金：Private Equity（ 簡稱「PE」）在中國通常稱為私募股權投資，從投資方式角度看，依國外相關研究機構定義，是指通過私募形式對私有企業，即非上市企業進行的權益性投資，在交易實施過程中附帶考慮了將來的退出機制，即通過上市、並購或管理層回購等方式，出售持股獲利。

股權投資基金的特點：

1. 在資金募集上，主要通過非公開方式面向少數機構投資者或個人募集，它的銷售和贖回都是基金管理人或者基金銷售公司通過私下與投資者協商進行的。另外在投資方式上也是以私募形式進行，絕少涉及公開市場的操作,一般無需披露交易細節。

2. 多採取權益型投資方式，絕少涉及債權投資。PE投資機構也因此對被投資企業的決策管理享有一定的表決權。反映在投資工具上，多採用普通股或者可轉讓優先股，以及可轉債的工具形式。

3. 一般投資於私有公司即非上市企業，絕少投資已公開發行公司，不會涉及到要約收購義務。

4. 比較偏向於已形成一定規模和產生穩定現金流的成形企業 ，這一點與VC有明顯區別。

5. 投資期限較長，一般可達3至5年或更長，屬於中長期投資。

6. 流動性差，沒有現成的市場供非上市公司的股權出讓方與購買方直接達成交易。

7. 資金來源廣泛，如富有的個人、風險基金、杠桿並購基金、戰略投資者、養老基金、保險公司等。

8. PE投資機構多採取有限合夥制，這種企業組織形式有很好的投資管理效率，並避免了雙重征稅的弊端。

9. 投資退出渠道多樣化，有IPO、售出（TRADE SALE） 、兼並收購（M&A）、標的公司管理層回購等等。

C. 如何控制私募股權基金的風險

私募股權投資基金作為風險投資基金，其投資對象往往是准備上市的企業或成熟期的企業，那麼如何分析並控制風險投資，增加投資項目的成功率，往往有多種風險控制方法。私募基金管理小編給大家列舉如下：
1、考察團隊。投資者在投資時考慮的首要因素是人，沒有好的創業團隊，再好的項目也會失敗，而有了好的創業團隊，再好的項目也會失敗，而有了好的創業團隊，即使項目和創意並非一流，也可能發掘出其中的亮點，並最終使投資獲得成功。
2、項目甄別。項目的成功率直接決定風險投資的收益。投資基金會經過仔細的技術分析並進行市場分析、競爭分析、商業模式論證等。以提高項目的成功率。為保證投資的順利收回，投資基金也十分重視投資的退出渠道，保證資金在盡可能短的時間內獲得期望的回報後退出。私募股權投資基金對投資項目往往也有很多具體的要求，如要求有一定的技術壁壘、市場獨占性、市場潛力等。

3、組合投資。由於風險投資中任何一個項目都存在這風險，因此私募股權投資不會在任何一個項目上投資過大，每個項目投入的資金一般不會不超過基金總額的10%，這個比例會根據資金總額的變化而變化。一般來說，資金總額越大，這個比例越低。所以同時投資多個項目，只要能夠保證一定的成功率，投資的平均收益就相當可觀。
4、分類管理。由於風險投資的要求較高，所以會對投資項目進行分類，分成不同的小組，採取不同的措施，利用不同組別對不同項目的運作經驗，實施最優的投資策略。
5、分段投入。私募基金對項目進行分階段投入，第一階段投入成功後，再進行第二階段投入;如果不成功的話，則及時退出，以避免損失過大。
6、 特殊約定。投資基金對項目進行投資時，由於跟創業者之間的信息不對稱，因此，他們往往會要求在協議中附加一定的條款，保證不會因為風險企業主要人員的主觀原因而致使風險增大，而一些客觀風險也會通過一定的附加條款加以約定。如附有回購權利、符合一定條件時投資可以提前收回等。
7、聯合投資。對需要資金量比較大的項目，為避免一家基金承受過大的風險，會由幾家風險投資基金合作，按照一定的比例出資;也可根據不同基金自身的特點，不同的階段或者不同的業務由不同的基金進行，這樣也能發揮合作基金各自的優勢，減少或分散風險。
8、直接參與。投資基金經理人都具有比較豐富的管理、財務等方面的資源，很多情況下，投資經理人都通過參加所投資企業的董事會等方式直接參與經營。

D. 私募股權基金投資房地產的風險管理，你知道多少

除了常見的項目風險外
還有國家房地產調控的風險，
房地產政策變更或審批未通過的風險，
銀行貸款政策的流動性風險等

E. 股權投資基金收益如何分配

一、合夥制私募股權投資基金收益分配模式介紹
1、根據對私募股權投資基金收益分配模式的確定依據的探討，目前PE行業基本上形成了以優先返還出資人全部出資和優先收益--GP激勵--按比例分配為順序的收益分配模式。
2、具體為：將投資退出的資金按照出資比例將出資優先返還給全部出資人，並按照8%年化復利優先向投資人分配（該分配原則系考慮資金佔用的利息，簡稱資金佔用費），以實現全部投資人出資的保值。
然後，按照 「追趕條款」,以在滿足LP投資保值的基礎上，對GP進行激勵。即，將對投資人的優先分配後的剩餘部分全部向GP分配或按比例在GP和全部投資人之間分配，直到GP所分部分與全部投資人累計所分部分的比例為1:4.然後，在這個分配基礎上還有剩餘的，就直接按照GP分配百分之二十，全部投資人分配百分之八十比例進行最後一輪分配。

二、私募股權投資基金收益分配模式的確定依據
1、有限合夥制私募股權投資基金的合夥人包括普通合夥人（GP）和有限合夥人（LP）。其中，GP是一般為基金管理公司，擁有專業的投資管理團隊，主要提供基金的投資和運作管理，並提供較小的出資。
2、而LP提供絕大部分的資金，且一般情況下並不參與基金的投資和運作管理。從盈利點看，GP主要通過提供良好的投資管理和決策，實現基金的盈利基礎上，獲得投資報酬；而LP則通過提供資金獲得投資回報（保值和增值）。
3、因此，私募股權投資基金收益分配模式的確定依據就是集中在：如何將GP和LP的利益有效捆綁在一起、如何對GP進行有效激勵、如何實現投資人資金保值增值願望。

F. 房地產私募股權基金和REITS區別

1、性質不同

REITs一般指房地產信託投資基金，是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。

房地產投資基金是從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。

2、要求不同

房地產私募股權基金是不公開的，對投資人有嚴格限制，比如資產要求很高，百萬級起投，投資期限幾年。REITs門坎相應低得多，面向公眾開放，有些幾千元起。

房地產投資信託基金)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。

3、關系不同

房地產私募股權基金是股權關系，房地產信託投資基金是信託關系。REITs實際上屬於信託的一種，性質上等同於公募的基金。與國內信託純粹屬於私募性質所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同於基金，少數屬於私募，但絕大多數屬於公募。

當前我們國家的基金都是通過公開募集的，叫公募基金。如果一家基金不通過公開發行，而是在私下裡對特定對象募集，那就叫私募基金。

G. 私募股權基金風險大嗎

私募股權基金，又叫做PE基金，歸類於高風險投資的一種私募基金。回
在高風險投資的基金中答，PE的風險小於VC（風投），但是顯著的高於股票基金和其他混合型基金。當然，它的收益相對應的也是會成倍的高於一般的股票基金。
風險大主要來自於以下兩點：
1、募集形式是私募，也就是像有限的投資者募集資金，它的募集對象並不公開。也就意味著不受監管，也無需強制性的公告投資信息，極易造成基金管理人和投資人的信息不對稱。投資者無從得知，資金的運作狀況。
2、股權投資，PE是明確投資於股權，也即未上市公司的股份權益，時常會通過派遣獨立董事，構建獨立的財務核算制度來參與股份公司的運作。未上市公司的特點首先是規模小，公司的財務情況和運營戰略不像公眾公開。另外，未上市公司由於規模有限，業務有限，往往受到市場制約的強度更大，業務開展不力或者行業過時都會導致公司股權的貶值。
3、PE相較於VC（風投），風險是適當可控的，PE在投資某一家未上市公司的股權時，一般在投資協議簽署當時即需要設立退出方案。也就是說PE事實上做的業務就是購買一間已經有相當發展程度的公司，參與管理和財務規劃，在未來再轉手賣出這間公司去賺錢。不同於純粹的風險投資。

H. 私募股權基金是什麼，有什麼風險

首先解釋私募基金：私募基金是相對於公募基金而言，不公開募集的基金版，面向特定機構和客戶，一般權100W起投，期限一年左右，年華收益12%以上。公募基金公開募集，一般1W塊左右起投，誰都可以投。股權：也就是入股某公司，獲得公司的經營權和收益分配權等等。私募股權基金：也就是所謂的PE投資，非上市公司已經形成一定規模並且可以預期見到不錯收益，需要資金擴大規模，基金公司對處於這個階段的公司進行投資所設立的基金，就是私募股權基金。一般來說購買基金的時候你已經把投資風險轉嫁到了基金公司，基金公司會承擔投資失敗的風險，以及付給投資人本金和收益，投資者所擔當的風險相對比較小，最大的風險來自於你選擇的基金公司是否正規，承諾你的收益是否能達到預期。這個階段的投資一般需要資金量比較大，存在一定的風險，但收益比較客觀。

I. 房地產私募股權基金有哪些你所不知道的優勢

從管理模式來說幾點優勢：
1、房地產私募股權基金有專業的可以保證資金回的安全的團隊來對資金進答行保護。這樣就能夠有效的避免資金被無故挪用的情況發生知。
2、在稅收方面，我們可以看到，因為股權私募基金本身的優勢所在，它可以避免投資道者要承擔的可能的二次稅收，這對於投資者們來說是非常的重要的，非常的有利的一個方面。
3、投資公司對於想要進入或者退出，都需要比較復雜的手續，而且還非常的不靈活，而房地產私募股權基金就不會存在這樣的問題，只要你通回過入伙的形式，就可以進入到這樣的基金中間來，非常的方便快捷。而且還能夠省時省力。