A. 要如何投資房地產私募基金
房地產私募基金（或稱：房地產股權投資基金）對所選定項目進行投資決策內時，要容充分考慮退出方式，以及如果不能按時退出，將採取何種措施保障資金能夠安全收回。基金管理公司將根據項目的特點設計出安全的退出方式，並報投資決策委員會通過後執行。房地產私募基金退出方式一般包括以下五種：
（1）在資本市場出售股票：這種方式針對基金對擬上市房地產公司的投資。
（2）房地產投資項目清算：以股東身份參與投資某房地產項目，項目建成銷售後，基金根據投資比例收回投資成本並分配利潤。
（3）原股東承諾回購：基金在投資之初即和原股東簽訂協議，確定回購方式（譬如回購時間和回購價格），這是基金退出項目常見的一種形式。
（4）企業間兼並收購：在有收購意向的第三方和被投資企業股東協商一致的情況下，基金實現退出。
（5）通過以上兩種或多種方式組合的形式退出：譬如, 在約定期限內能夠上市，則通過資本市場退出；期限內不能上市，則由原股東按照每年約定回報對基金所持有的股權進行回購。
B. 私募股權投資基金退出方式中「股權轉讓」和「股份回購」有區別嗎
股權轉讓是公司股東依法將自己的股東權益有償轉讓給他人。股權回購是公司原股東A將股份轉讓給第三人B，然後一定時期後B再將股份轉讓給A，A必須是之前轉讓給B的那個人。
私募股權基金一般是指從事私人股權（非上市公司股權）投資的基金。目前我國的私募股權基金已有很多，包括陽光私募股權基金等等。私募股權基金的數量仍在迅速增加。
普通基金是為中產階級投資，私募股權基金為機構和富人投資。第二，望文生義，一個是公募，一個是私募。第三，前者投資上市後公司，後者投資上市前公司，所以利潤大很多。第四是前者投資報酬率論百分比，後者投資報酬率論倍。第五是後者熊市、牛市都能做。所以後者遠遠是勝於前者。公募股權投資相對於「公眾股權」。私募股權投資基金主要投資於未上市的公司股權，這里的「私募」指的是所投資公司為未上市的「私」有公司；而私募證券基金主要是指通過私募形式，向投資者籌集資金進行管理並投資於證券市場(多為公共二級市場)的基金，主要區別於共同基金（mutualfund）等公募基金。私募證券基金的投資產品，是以二級市場債權等流動性遠高於未上市企業股權的有價證券為投資對象。在美國，私募股權市場出現於1945年，參與其中的各家基金錶現始終超過美國私募證券投資市場的參與者。
C. 私募直營店：私募股權基金退出方式有哪些
私募股權基金退抄出方式
1) 首次公開發行（IPO）：通過IPO上市是最理想的退出方式，資本市場的資本溢價功能會給投資帶來優厚的回報。
2) 兼並收購：並購退出是指PE/VC機構投資標的企業後，通過其他企業對標的企業收購而實現的退出方式。
3) 股份回購：股份回購是指企業或者公司管理人員按照約定的價格將公司的股份購回，從而使私募股權投資基金退出的方式。
4) 股權轉讓：股權轉讓是指公司股東依法將自己持有的股份讓渡給他人，使他人成為公司股東的民事行為。
5) 新三板：新三板全稱是全國中小企業股份轉讓系統，是經國務院批准設立的全國性證券交易場所，為非上市股份有限公司的股份公開轉讓、融資、並購等相關業務提供服務。
6) 破產清算：清算退出是在被投資企業發展緩慢、市場波動導致私募股權投資項目很難成功時，而被投資企業也沒有足夠的資金回購股權，因而只能通過清算收回一定比例的投資額，減少損失。
D. 房地產私募基金如何退出投資項目
基金管理公司將根據項目的特點設計出安全的退出方式，並報投資決策委員會通過後執行。
我認為房地產私募基金退出方式一般包括以下五種：
（1）在資本市場出售股票：這種方式針對基金對擬上市房地產公司的投資。
（2）房地產投資項目清算：以股東身份參與投資某房地產項目，項目建成銷售後，基金根據投資比例收回投資成本並分配利潤。
（3）原股東承諾回購：基金在投資之初即和原股東簽訂協議，確定回購方式（譬如回購時間和回購價格），這是基金退出項目常見的一種形式。
（4）企業間兼並收購：在有收購意向的第三方和被投資企業股東協商一致的情況下，基金實現退出。
（5）通過以上兩種或多種方式組合的形式退出：譬如, 在約定期限內能夠上市，則通過資本市場退出；期限內不能上市，則由原股東按照每年約定回報對基金所持有的股權進行回購。張健：資深房地產投融資和戰略專家，華房基金創始合夥人，北大縱橫合夥人，清華房地產總裁商會特聘專家。畢業於同濟大學和澳大利亞西悉尼大學。在房地產市場、投資、金融和戰略方面有20多年經驗。為世茂集團、萬科集團、中華企業、中房集團、香港建設、麥格里銀行、北京大學、清華大學、浙江大學和上海交通大學等提供房地產投融資和戰略咨詢服務、企業培訓和授課。出版專著〈房地產投資〉、〈房地產企業融資〉和〈房地產理財〉等六部房地產專著。
E. 私募排排網：基金回購是什麼意思
基金回購是指基金發行方向投資者買回基金份額。
F. 私募基金退出方式，法律風險有哪些
1、上市退出
私募基金通過上市方式退出主要有兩大途徑，首次公開募股(IPO)和借殼上市。 IPO對於私募投資者和企業來說可謂是雙贏，被認為是最理想的退出方式之一。一方面，私募投資者通過這種方式可以得到較高的投資回報率。另一方面，對於企業來說，通過上市取得了新的資本市場的融資途徑，為企業後續的發展壯大鋪平了道路。但這種方式也存在諸如退出成本高、周期長和市場不穩定等缺點。除了經營業績和公司規模必須符合上市要求的條件外，還有許多因素會影響投資者的利益。目前，股票市場的選擇主要有兩種：一個是境內市場，另一個是境外市場。境市場包括上海和深圳證券交易所市場，以及創業板市場。境外市場包括香港聯合交易所，納斯達克，倫敦ATM市場，紐約證券交易所，新加坡證券交易所等市場。
借殼上市也是可選擇的退出方式之一。所謂借殼上市，是指非上市公司通過收購等方式獲得上市公司(即所謂殼公司)的控制權，並將其相關未上市資產和業務注入殼公司，從而間接實現收購方未上市資產和業務上市。因此，借殼上市本質上是對殼公司的資產重組。與IPO相比，借殼上市具有周期短、成本低、程序相對簡單、審核要求低等優勢。同樣，借殼上市也可以成為私募基金所投資企業的上市選擇方式之一。
2、股權轉讓
該方法可分為兩大類：股權回購和出售給第三方。根據不同的回購主體，股權回購可以分為，員工收購(EB0)和企業回購(Buy Back)。企業回購通常是創業企業為了保持公司的獨立性而選擇的方式。企業回購中最常見的方式是MBO(管理層回購)，通常在早期的投資階段，企業會與私募投資者在投資協議中簽訂回購條款。回購條款通常會在IPO失敗或者企業發展沒有達到預期水平時觸發。利用這種方法退出，交易簡便，成本相對較低，資金退出時也會比較徹底。對於企業來說，保持了企業的獨立性，由於管理層對企業相對了解，也有利於企業後續的發展。
另一種方法是出售給第三方，這意味著私募股權投資基金向除了被投資企業之外的第三方出售股份，然後獲取利潤。以這種方式退出有兩種選擇：一是出售股份給另一家公司，二是向其他私募基金出售股份。將股權出售給第三方享有股權回購中的優勢，另外，具有並購其他企業能力的企業一般都擁有較強的資金實力和融資能力，能夠提供足夠的資金，讓其全面迅速退出企業。但是也需承受企業管理層極力反對的風險，此種狀況發生時，企業管理層也可能利用自己的影響力來干擾企業的正常運營，這對企業的經營和穩定是不利的，私募股權投資基金在這時可能就不一定能得到好的回報。
3、清算退出
這是私募股權投資機構在投資項目失敗、前景不明朗等不利局面下選擇的一種方式，意味著私募股權投資失敗，是最不理想的一種退出方式。清算退出主要有兩種方式，一種是破產清算，另一種是解散清算。通常等到清算退出的時候，私募股權投資基金作為企業股東在償還完所有債權人的債務後所能收回的投資基本上都很少(一般只能收回原投資的64%)，但是畢竟還能收回一部分投資在進行循環投資。
一般來說，私募股權投資的大部分投資項目都是不成功的，而且越是處於早期階段的風險投資，其失敗的概率越高。一旦確認投資項目失敗或成長太慢，不能獲得預期回報，就要果斷退出。當投資項目無法通過以上途徑退出且沒有必要維持時，也應關閉、解散。通過清算撤回資金然後投資到下一個資金項目以提高投資效率。然而在我國，由於國內拍賣市場不發達，公司有形資產和無形資產變現困難，清算成本過高，在一定程度上限制了公司清算方式的採用。
G. 私募基金增資入股後再由投資者回購合理嗎
投資者回購?
回購一般都是管理層或者股東回購，不存在所謂投資者回購。
H. 私募股權基金的股權回購合同能保證本金和最低預期收益嗎
一、風險投資基金、私募股權投資基金和產業投資基金區別
國際上根據投資方式或操作風格，一般可以私募股權投資基金分為三種類型：一是風險投資基金VC（Venture Capital Fund），投資於創立初期的企業或者高科技企業；二是增長型基金（Growth－oriented Fund），即狹義的私募股權投資基金（Private Equity Fund），投資處於擴充階段企業的未上市股權，一般不以控股為目標；三是收購基金（Buyout Fund），主要投資於成熟企業上市或未上市的股權，意在獲得成熟目標企業的控制權，以整合企業資源，提升價值空間。
中國式私募股權投資基金，首先是在境內設立、募集的人民幣基金。從近年以來的立法立規進程看，中國式私募股權投資基金的發展已經明顯地呈現出兩條道路：一條路徑，因2007年8月底新版《合夥企業法》放行有限合夥制而打開，有限合夥企業正是國際上私募股權投資基金慣用的組織方式，這為期待市場化運作本土私募股權投資基金帶來了曙光。另一條路徑，由政府主導的創業投資基金和產業投資基金層層管制框架所界定，明顯的特徵是政府主導、政策與稅收優惠以及政府更密集的行政之手撫摸，正是所謂的「產業投資基金」。
二、組織管理模式
從國際來看，傳統理論上私募股權基金主要採取的私募股權基金的組織形式，包括公司型和契約型，新型的組織形式主要為有限合夥制。在美國等私募股權基金發展較長時間的國家中，目前新建立的私募股權基金多按照有限合夥制進行組織模式的建立。但在實際操作過程中，以上幾種組織模式並不是界限分明的，也由於各國的眾多法律規定並不一致，私募股權基金的設立和組織管理模式界定也不完全一樣，在眾多已建立的基金中往往同時存在。
1、公司制
公司制包括有限責任公司和股份有限公司兩種形式，對於股權投資基金組織空間而言主要是有限責任制。投資者作為股東直接參與投資，以其出資額為限對公司債務承擔有限責任。基金管理人可以是股東，也可以是外部人，實踐中通常是股東大會選出董事、監事，再由董事、監事投票委託專門的投資管理公司作為基金管理人。管理人收取資金管理費與效益激勵費。這種基金股份的出售一般都委託專門的銷售公司來進行。由於法律創造的限制，一般股東數目不多，但出資額都比較大。
2、契約制
契約制的私募股權基金，也稱信託模式，是按照各國有關信託關系的法規設立的。信託制PE是一種基於信託關系而設立的集合投資制度，投資者、受託人和管理人三方基於信託關系而設立的集合投資騰飛基金。一些大型的多元化金融機構下設的直接迅速投資部所擁有並管理的基金，如摩根士丹利亞洲、高盛亞洲、花旗資本等多屬於此種類型。
3、有限合夥制
基金的投資者作為有限合夥人參與投資，以其認繳的出資額為限對PE組織的債務承擔責任。普通合夥人通常是基金管理者，有時也僱傭外部人管理基金。在實務中，通常管理人與普通合夥人兩者合一。有限合夥通常有固定的存續期間(通常為十年)，到期後，除全體投資者一致同意延長期限外，合夥企業必須清算，並將獲利分配給投資人。有限合夥人在將資金交給普通合夥人後，除了在合同上所訂立的條件外，完全無法干涉普通合夥人的行為，普通合夥人享有充分的管理權。
I. 私募基金投資明股實債需要披露回購協議嗎
這要看投資單位是怎麼計劃的。如果長期使用，車輛的加油、維修、保險都由投資單位出，就簽個融資租賃合同。如果短期使用，且有關的保險等費用由個人承擔，就簽個經營租賃合同。
J. 私募基金如果買賣國債逆回購，是否征稅
私募直營店為您解答：
國債逆回購在年底往往都是香餑餑，私募基金當然也不會放過。不過，私募基金管理人投資逆回購產生的收入本質上依然是利息收入，是需要繳納增值稅的。