Ⅰ 有私募基金 物業並購基金的渠道嗎
如果以2010年為元年開始算起的話,人民幣房地產基金已經進入了第五年,盡管期間金融環境以及政策空間存在諸多限制,但人民幣房地產基金已經的確開始倔強成長。有了領先國內近20年的美國等發達國家作為參照,我國私募房地產基金的未來其實並不模糊,但是由於金融改革前景的不確定性,我國私募房地產基金的成長腳步還不太讓人看得清,至少在中短期內,國內地產基金產品仍將落後國際不小的差距。但是積極的因素在於,在近短短四年中,我國地產基金已經開始自我反省、學習和變革,發展的模式也開始百花齊放,在這樣的基礎上,我們認為,在中期內,我國私募房地產基金存在著樂觀的變因,而這些變化將引領我國房地產行業進入新的周期。投退渠道多元化
從投資業態角度來看,住宅機會型基金依然當道,但地產基金對於不同地產業態的興趣正在萌芽,主要可分為三類:1、商業地產:一線城市核心地段的寫字樓仍處於租金和出租率上升周期,尤其受到保險資金等機構投資者的偏愛,專業化的基金團隊得以迅速成長並品牌化;2、養老地產:在我國逐步邁入老齡化社會的背景下,不少房地產公司開始戰略轉型涉足養老地產,作為融資工具,不少地產基金已經在養老地產尤其是以養老公寓為主的模式中開始顯露身影;3、產業地產:在海外市場,近半地產投資規模都投向產業地產,美國REITs產品市場份額中產業地產占據重要權重,國內產業升級所帶來的產業園區需求使得基金多了一個新興投資領域,目前除了國際機構普洛斯、嘉民集團等,部分本土基金也開始涉足產業園區和物流園區投資。我們認為其中寫字樓、產業地產的投資基金在未來將最有望迎來發展先機,藉由REITs實現資本市場對接。
從退出渠道來看,美國、新加坡等資產證券化程度較高的國家,私募房地產基金最好的退出渠道即在於REITs、CMBS等產品,通過將物業打包上市,在進入證券市場流通,凱德置地的地產開發模式即是最好的示範。當前中國的私募房地產基金退出方式較為單一,大多是通過大股東回購、項目清算等退出,在面臨市場調整去化率下降時,基金管理人及投資者都只能素手無策。而近期以來,國內資產證券化開始起步,海印股份等多個地產公司開始嘗試通過資產證券化進行融資,雖然目前國內正在嘗試的資產證券化離國際上真正的資產證券化產品仍有較大差距,但相信未來藉助國內資產證券化等渠道的興起,國內人民幣房地產基金將迎來更多元化的退出渠道以及流通活力。
股權,夾層投資成主流
目前市場上多數股權投資實質上都是一種夾層投資或者股權與債權結合的過渡模式。夾層投資滿足房企項目公司短期資金需求,融資成本高,償還期限短,需要企業抵押物擔保;同時兼有股權的性質,但不以獲取分紅和股東權益為目的,又被業界稱之為債權形式的「高利貸」。在股權與債權結合的投資方式中,股權投資僅占項目公司全部所需融資額的少部分,其餘部分通過債權方式投入,以確保項目的風險和收益率相對穩定,投資期限通常超過過橋投資。而純粹的股權投資注重被投資企業未來發展前景和資本增值,且參與企業經營管理和重大決策,投資風險相對較大,投資期長,藉助退出機制出售持股獲利,由於期間委託成本高,市場風險難以把握,退出難度較大,在國內資本市場並不受歡迎。
結合前文判斷,當LP構成趨於成熟、基金管理公司更加註重團隊以及品牌的內生性建設,勢必將帶來整個基金行業投資策略的變革。私募房地產基金通過股權投資參與房企項目運作,共擔盈虧,為房地產市場注入長期發展資金。股權投資作為一種戰略投資,將是私募房地產基金未來發展趨勢。事實上統計數據已經開始顯示,私募房地產基金股權投資比例正逐步上升,「明股暗債」的陰影將逐步淡化,而部分國內基金如河山資本和盛世神州已開始嘗試「去債權化」,朝完全股權投資模式演變。
大資管時代合作契機
自2012年5月以來,中國的資產管理行業迎來了一輪監管放鬆、業務創新的浪潮。新一輪的監管放鬆,在擴大投資范圍、降低投資門檻,以及減少相關限制等方面,均打破了證券公司、期貨公司、證投基金管理公司、銀行、保險公司、信託公司之間的競爭壁壘,使資產管理行業進入進一步的競爭、創新、混業經營的大資管時代。在這樣的金融格局下,行業之間壁壘的減少為私募房地產基金行業與其他金融行業合作帶來了可能性,在未來法律限制進一步放寬的假設前提下,險資、養老金、證券公司等都可以通過其資管業務投資私募房地產基金,未來房地產基金行業將存在龐大的潛在機構投資者以及通過各大資管平台間接投資的個人投資者。
通過合作,整個私募房地產基金行業的游戲玩法可能都發生變化,在募集階段,房地產基金可以藉由各種資管平台的產品設計不同的基金結構和募資方案,也可以為投資人打造個性化的財富管理方案。在投資階段,各個資產管理機構除了能為地產基金管理機構帶來充足流動性,還能通過各大資管機構的資源為基金項目池帶來儲備。在退出階段,傳統的回購和項目出售方式將被更為復雜的金融工具所代替,比如資產證券化和REITs。想的更遠一點,隨著支付寶、微信支付等網路支付的興起,未來私募房地產基金完全可能和這些渠道合作,產品的購買和兌付將更加便捷,而基金的門檻也可能因此下降,總而言之,技術驅動以及金融變革將為私募房地產基金帶來新的生命力。
險資入注主導LP機構化
國際房地產私募基金的資金來源絕大多數來源於公共養老基金、企業養老基金、大學投資基金等機構投資者,其餘來自於個人和基金合夥人,相形之下,我國私募房地產基金市場由於存在較多的限制,機構LP的參與度較低,而散戶LP的佔比很高。根據國際私募房地產基金的經驗以及結合投資人資產配置的實際因素,機構投資人成為人民幣房地產基金未來主要資金來源是不可逆轉的趨勢,尤其是以養老金、險資為主體的機構投資者,長期以來只能投資銀行的存款,更需要多元化的投資窗口,近期保險公司投資不動產的細則出台,為未來人民幣房地產基金 LP市場帶來了曙光,國壽、平安、生命、陽光等保險公司皆紛紛加強了房地產方面的投資,凸顯險資和養老金為主體的機構投資者入市預期臨近,投資人結構的改變將主導整個行業的迅速發展和成熟。
管理重心向團隊品牌變遷
前文已經提到,國內的房地產基金大多附屬於房地產開發商,對外部項目採取審慎和逐步開放的態度,這與打造國外獨立品牌的房地產基金完全不同,因此,房地產基金被僅僅理解為開發商一個新的融資渠道並不為過,但這樣的模式對於打造一個持久基金品牌並無益處,項目式的開發周期對基金的管理團隊也會造成波動。過去兩年房地產基金的爆發,可能更多地需要歸因於國內房地產市場融資手段的轉移而非獨立房地產基金管理人的崛起,在混亂的大環境下,房地產基金管理人的獨立品牌與投資管理能力也就很難得到凸顯。
從國際經驗來看,基金管理人體現獨特的專業投資與項目管理能力,並為投資人創造與風險相適應的回報,開始真正形成一批而非零星房地產基金管理公司的品牌,是一個資產管理行業成熟的先決條件,這點是和其他資本市場品種無異的。在美國,一個標準的房地產基金,可以同時持有多個項目,通過各個項目時間上的搭配,以及項目需求資金大小的配置,讓各種規模、期限和收益率的項目合理搭配起來,實現風險收益最大化,而基金管理人最核心的能力就是對投資品類進行合理組合,而這需要長期積累的專業判斷。因此,一個基金經理曾經管理過的基金個數、基金規模以及收益率就成了投資人挑選基金的首要條件。根據Preqin統計,全球私募房地產基金的管理人中,有三成以上的管理人有4個以上的基金管理經驗,其中2%的管理人曾經管理過15個甚至更多的私募房地產基金。
監管制度趨於完善
相對於我國房地產投資基金的百花爭鳴,相關法律法規卻相當滯後,在我國現有相關法律下,適用於房地產私募基金的法律僅僅有《合夥企業法》、《產業投資基金試點暫行辦法》等較為寬泛的條款,而沒有針對性的文件,導致對於私募房地產基金運營過程解釋力度和約束性較差,經過近3年的快速發展,不少問題和風險已經開始暴露。今年1月國務院辦公廳發布的107號文即《關於加強影子銀行業務若干問題的通知》中明確指出,規范發展私募投資基金業務。要按照不同類型投資基金的本質屬性,規范業務定位,嚴禁私募股權投資基金開展債權類融資業務,文件的公布意味著管理層對於當前私募房地產基金的監管開始起步,有助於遏制當前地產基金市場較為扭曲的「明股實債」模式。我們認為當前我國私募房地產基金無序發展的狀態不可持續,未來必將面臨越來越嚴苛的監管制度。
從國外私募地產基金的發展經驗來看,法律法規都是隨著行業的擴張而逐步健全,尤其是在08年金融危機之後,各國金融監管改革方案普遍加強了對私募基金的監管,核心在於增加私募基金透明度以及控制發行風險,普遍做法為要求私募基金管理人在相關監管機構注冊,並且定期向受益人披露詳盡投資信息。其中美國的證券法律制度最值得國內借鑒,2010年7月美國通過的Dodd-Frank金融監管改革法案,明確規定將私募基金納入到法律監管范疇,同時法案第四部分專門針對私募基金規定了若干具體監管規則,私募基金管理人必須在SEC通過考試而通過注冊。
行業整合並購大潮
從成熟市場經驗來看,歷次行業周期波動時期,都是行業並購的窗口期,美國、日本以及香港市場,都在波動中成就了諸多偉大企業。當前我國房地產行業正進入更加深化的調整周期,中小房企生存空間被逐漸壓縮,轉型和退出房地產行業的決心和真實性更強,同時,由於土地成本的居高不下也使得房企股權的相對價值更加凸顯,在此背景下,2014年以來已宣布的地產並購交易總金額接近過去三年的總和,行業並購大潮已然來臨。另一方面,當前行業融資渠道雖然有所拓寬,但整體資金狀況仍不容樂觀,再融資雖然開啟但龍頭企業仍然受限,銀行貸款、信託等渠道也均受限於政策因素,短期內難以在並購市場上施展拳腳。而且傳統融資渠道往往只有單一的融資功能,而並購基金則兼具融資和管理雙重功能,擁有一定的優勢。因此在並購周期中,基金的引入是一種必然。
2012年是中國房地產並購基金發展的元年。2012年4月信達系試水組建百億規模的房地產並購基金,收購標的集中於不良房地產信託產品。10月香港永信資本擬在西部地區設立200億元規模的房地產並購基金,主要用於收購西部地區的房地產企業,同時投資四川的農業、旅遊業和高科技產業。近期,德信資本與天朝集團合作成立並購基金,基金規模5000萬元,專門用於深圳市橫崗荷坳地鐵口「水晶之城臨街商鋪」並購項目的實施。目前國內的並購基金多限於項目層面,主要為項目收購提供資金支持,未來類似於黑石的股權並購型基金或是大勢所趨。
行業洗牌加速利率和理化
我國房地產基金過去賴以生存的寬鬆土壤也正發生變化,除了監管制度方面的趨嚴,另一挑戰主要在於房地產行業融資環境的回歸,上市公司再融資重新開放,優先股開始試點都意味著房地產融資渠道的正常化,導致房地產基金面臨更多的競爭壓力,行業內部的洗牌重構的信號已經開始顯現,基金管理流程更完善、擁有更好的品牌背書,能通過產品結構設計拿到更便宜的錢的地產基金將具備更好的發展前景和投資人認可,而項目型、關注於投機的地產基金將逐漸被邊緣化。總體來看,在經歷了3年的高增速以後,隨著監管門檻的提升以及資金分流壓力,地產基金擴張規模增速逐步下行是大趨勢,而在房地產基金的品牌以及行業的集中度有望快速提升
另一方面,地產基金生存環境的改變也將助推行業收益率合理化。從我國目前普遍發行的房地產私募基金來看,總體成本保持在16%-20%以上,高利率一方面源於房地產融資渠道的狹窄,另一方面也由於當前開發商的高利潤率足以支撐該成本。從美國地產基金歷史來看,美國地產機會型基金在20世紀90年代也一度高達20%左右,但隨著行業規模擴張以及本土地產逐步復甦,收益率開始逐年下降。從宏觀層面看,央行定向寬松等一系列貨幣政策初見成效,社會融資成本的下行趨勢已逐步確立,房地產行業也有望從中受益。從行業環境看,房企利潤率下行趨勢已現,可選擇融資渠道也逐步回歸。這些因素將共同助推國內地產基金收益率逐步下降,向合理水平回歸。
Ⅱ 房地產私募股權基金和REITS區別
1、性質不同
REITs一般指房地產信託投資基金,是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資,直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。
房地產投資基金是從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。
2、要求不同
房地產私募股權基金是不公開的,對投資人有嚴格限制,比如資產要求很高,百萬級起投,投資期限幾年。REITs門坎相應低得多,面向公眾開放,有些幾千元起。
房地產投資信託基金)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金,由專門投資機構進行房地產投資經營管理,並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。
3、關系不同
房地產私募股權基金是股權關系,房地產信託投資基金是信託關系。REITs實際上屬於信託的一種,性質上等同於公募的基金。與國內信託純粹屬於私募性質所不同的是,國際意義上的REITs在性質上等同於基金,少數屬於私募,但絕大多數屬於公募。
當前我們國家的基金都是通過公開募集的,叫公募基金。如果一家基金不通過公開發行,而是在私下裡對特定對象募集,那就叫私募基金。
Ⅲ 房地產私募基金的房地產私募基金的保障措施
房地產私募基金多是定向投資於某一個項目,與傳統的Pre-IPO類的私募股權基金有一個項目池不太一樣。這不僅僅因為房地產需要的資金規模比較大,也從另外一個側面反映了目前房地產私募基金領域管理公司業績尚待證明,投資人從相信項目過渡到相信團隊還需要一個過程。為確保基金投資人的本金得以返還、固定收益得以實現,房地產私募基金往往在與項目方的交易結構中融入如下多種保障措施:
1. 控股及過程管控
原則上,房地產私募基金在投資期內會直接持有項目公司50%以上的股權,通過對項目開發、運作、銷售的全盤控制(監督或牽制)確保基金的投資安全。除此之外,基金還會向項目公司委派董事、監事、財務專員等,實行公章、財務共管等措施,以確保基金在項目公司中控制權的穩固。
2. 股權質押
當房地產私募基金無法在項目公司中直接控制時,一般會要求項目公司股東將其持有的項目公司股權向基金進行質押,作為融資方按時返還投資款並支付相應利息的保障。同時,通過股權質押協議中相關條款的設計,相當於基金實現了對項目公司的控股。
3. 土地抵押
傳統上,資產抵押是最直接和最易被接受的擔保方式。鑒於目前房地產開發貸款政策的收緊,也有部分項目公司以其持有的項目土地使用權、在建工程等向房地產私募基金設定抵押。此外,項目公司的母公司或其他關聯公司以擔保人的身份利用其資產向基金設定抵押也是一種行之有效並為投資人所接受的擔保模式。
4. 保證擔保
最後,房地產私募基金一般會要求項目公司的股東(包括法人和自然人)、實際控制人及其關聯公司向基金提供無限連帶保證責任擔保,以保證基金在任何情況下從項目退出時的收益率均不會低於融資方的先期承諾。這種情況下,一旦項目公司違約拒絕還款,基金可向多個主體同時主張債權,一定程度上緩解了房地產私募基金投資目標單一的結構性風險。
Ⅳ 房地產私募基金的房地產私募基金面臨的困難
目前來看,借力政策調控下房地產市場的持續低迷,房地產私募基金在中國的爆發已可預期版。但是作為一個專業性很權強的新生事物,房地產私募基金的快速擴張也面臨著一些秉待解決的困難。
首先,在當前房企大規模生存危機的報道之下,加之房地產市場資金缺口的持續擴大,投資人對房地產私募基金投資的擔保和收益要求也水漲船高,並直接造成房企融資成本的顯著增加。事實上,一些中小型房企在進行基金募集時已經遇到了「投資人收益高則難以負擔,投資人收益低則募資困難」的兩難困境。
其次,房地產私募基金的募資渠道不暢通導致其很難在市場上募集到所需要的資金。傳統的募資渠道也即銀行對於房地產私募基金基本都持否定態度,而新興的募資渠道也即第三方理財機構剛剛起步,募資能力有限,除了諾亞財富之外,鮮有其他第三方品牌足以支撐一隻大型基金的募資需求。
Ⅳ 房地產私募基金委託銷售 需要提供抵押嗎
從基本的組織結構來看,房地產私募基金和傳統的Pre-IPO類的私募股權基金類似,均以架構上最為靈活、成本上最為經濟的有限合夥制為主。但是,除星浩資本等極少數具有相當品牌效應和規模的基金外,市場上現存的大部分房地產私募基金仍存留不少「信託」特色,從而構成目前境內房地產私募基金的獨有特點。簡單歸納,主要特點有:
1. 多固定收益,少浮動收益
與傳統的Pre-IPO類的私募股權基金不同,房地產私募基金極少採用純浮動收益結構。相反的,房地產私募基金的發起人(主要是融資方)會通過基金架構和交易結構的設計,或多或少地給予投資人固定收益的承諾。
事實上,出於現階段房地產行業波動明顯的特徵,一般的房地產私募基金如不採用固定收益模式就很難排除投資人的風險顧慮,進而對基金募集造成很大障礙。反之,對房企而言,如房地產行業反彈後持續走好,固定收益的基金模式將確保其取得項目開發的大部分利潤。
2. 多優先、劣後結構,少同股同權結構
作為給予投資人固定收益承諾的一種方式,房地產私募基金一般會借鑒信託的「優先、劣後」結構。簡單而言,房地產私募基金的投資人一般均為「優先順序合夥人」,在優先順序合夥人出資總額的基礎上,房企本身或基金管理公司或其關聯企業將「配比」20%-30%的資金作為「劣後級合夥人」;在優先順序合夥人全部收回其投資本金和按固定收益計算的投資回報前,劣後級合夥人將不得取回其出資,也不得分配任何收益。上述表述原則上都會在房地產私募基金的《合夥協議》中有所體現,相當於有融資需要的房企在基金架構內給投資人做了一定程度的擔保。值得關注的是,部分房地產私募基金已逐步開始向社會募集劣後級合夥人。如這種模式得以推廣,則不僅房企的資金和擔保壓力將大大降低,房地產私募基金的受眾面也將得以擴大,從而更好地符合不同收益需要和不同風險承擔能力的投資者的需要。
3. 多夾層投資,少股權投資
房地產私募基金業目前主流的投資模式都是採用「股權 債務」的「夾層投資」的方式,即通過股權轉讓等方式持有房地產項目公司股權後,再以股東身份向項目公司做股東借款。由此導致的退出方式是:債權部分,還本付息;股權部分,由開發商回購。原則上,雙方會簽訂一個固定的回購協議,比如約定一年之後以什麼樣的價格回購股權。
Ⅵ 主流的房地產私募基金產品有哪些產品模式
|他山之石——國際主流基金模式
在目前國際私募地產基金格局中,美國的黑石地產基金一枝獨秀,依靠其最近在全球募集的133億美元,牢牢鞏固了全世界最大的地產基金地位,喜達屋資本集團、領盛投資管理、鐵獅門、凱雷等其他美國系基金在市場上募資活動也非常活躍,同時,新加坡系的凱德基金近年也異軍突起,開始在全球主流基金中占據一席之地。從中我們選了黑石地產基金和凱德置地基金來觀察國際主流基金的運作模式,對中國私募地產基金以及上市公司來說,都有一定參考意義。
(一)美國基金模式代表:黑石房地產基金
黑石集團(BlackstoneGroup)又名佰仕通集團,是全世界最大的獨立另類資產管理機構之一,也是一家金融咨詢服務機構。其另類資產管理業務包括企業私募股權基金、房地產機會基金、對沖基金的基金、優先債務基金、私人對沖基金和封閉式共同基金等。
黑石集團的房地產基金成立於1992年,經過20餘年的擴張,目前已經成為世界最大的房地產私募股權公司,旗下通過機會基金和債務戰略基金所管理的資產達790億美元。當黑石地產基金團隊由遍布世界各地的逾200名房地產專業人士組成,投資組合包括美國、歐洲和亞洲的優質物業,涵蓋酒店、寫字樓、零售業、工業、住宅及醫療保健等各種業態。自2009年年末以來,隨著市場的回歸,Blackstone的房地產基金已透過其債務及股權投資基金,投資或承諾投資規模達313億美元。
黑石房地產投資基金一貫倡導的投資理念是:買入、修復、賣出(Buy it, Fix it, Sell it),即買入:以低於重置成本的價格收購高質、能創收的資產;修復:此處的修復是指黑石會參與所投資公司管理經營,並迅速並積極地解決其資本結構問題、硬傷或經營問題,這也是黑石房地產基金投資過程中最重要的一環;賣出:一旦問題解決,黑石會將所投資公司賣出,通常是出售給核心投資者。這種模式實際上和我國目前以項目為主的模式非常相似,也因此黑石地產基金的平均持有期一般在三年左右。
從投資策略來看,黑石房地產基金投資從核心型到機會型皆有覆蓋,但其最擅長的還是在機會型投資環境中尋找良機,尤其是2008年金融危機以來,黑石更加偏好因過度杠桿融資而致使所有權結構受損的房企,或是尋求大規模退市的上市公司,累計實現業績改善成效217億美元。
作為獨立的房地產基金,黑石地產基金的運作關鍵在於修復而不在於運營,所以在退出環節基本上不會接觸最終銷售終端,快速將改善過的物業或者公司股權轉讓是最主要的方式,接盤方通常是知名上市房企,如零售商業開發商西蒙地產、工業地產普洛斯等,或者其他金融機構,比如國家主權財富基金、養老基金、對沖基金等,尤其2012年以來,國際資金成本的降低以及主權財富基金日益增加的避險需求使得黑石基金的退出流程更加通暢。
作為典型的美國基金,黑石普遍偏好高杠桿下的高資產收益,並強調規模擴張和由租金收益和資產升值收益的總收益率。一般黑石每完成一次收購,可提取相當於收購資產總價1%的管理費,每賣出一項資產可提取不超過賣出資產價值1%的管理費,其他的基礎管理費和運營費也都與資產規模掛鉤,這也導致黑石集團在擴張時追求快速的資產價值提升,尤其是在資產連續三年以年均40%以上的速度升值時,業績提成就變得相當可觀。數據顯示,黑石從1991年開始至今共實現投資規模279億美元,累計凈IRR達到16%。
(二)新加坡模式:凱德置地地產基金
凱德集團原名嘉德置地,是亞洲規模最大的房地產集團之一,總部設在新加坡,並在新加坡上市,地產業務主要集中於核心市場新加坡和中國。凱德集團房地產業務多元化,包括住宅、辦公樓、購物商場、服務公寓和綜合體,並擁有澳洲置地、凱德商用、雅詩閣公寓信託、凱德商務產業信託、凱德商用新加坡信託、凱德商用馬來西亞信託、凱德商用中國信託和桂凱信託等多家上市公司。
凱德基金的起步源於凱德集團輕戰略的確定,2000 年新成立的嘉德集團提出了具體而明確的戰略轉型目標和執行方案,而這一戰略重組規劃成為嘉德未來地產金融業務成功發展的基礎。經過十餘年發展,今天凱德集團已構建了一個由6隻REITS和16隻私募地產基金組成的基金平台,管理資產總額達到410億美元,其中私募基金規模佔到166億,而投資於中國的私募基金規模達到近半。
凱德置地的私募基金得以快速發展的原因在於兩點:1、藉助國際金融巨頭或當地優勢企業合作力量迅速進入新市場。凱德的私募地產基金合作方包括荷蘭ING金融集團、歐洲保險集團Eurake、伊斯蘭投資銀行Arcapita Bank、花旗集團等,依靠國際金融巨頭的影響力,為公司進駐新市場打開窗口,其次,凱德還積極尋求本土優勢企業的合作,比如在中國,凱德與深國投、華聯商場、萬科等合作,為旗下三隻私募基金和1隻REITS輸送後備零售物業資產,並與中信信託合作發起CITIC CapitaLand Business Park Fund,嘗試工業地產拓展。2、與REITS協同推進。凱德置地在重點市場的公募基金(REITS)都有對應的私募基金與其「配對」發展。在2006年以中國零售物業為核心資產的CRCT在新加坡上市,與CRCT同時成立的還有兩只私募基金CRCDF和CRCIF作為CRCT的儲備基金,CRCDF向CRCT輸送相對成熟的項目,而CRCIF則儲備更多孵化階段項目;在馬來西亞,嘉德有私募基金MCDF孵化寫字樓項目然後再輸入REITSQCT(Quill CapitaTrust);在印度,CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同樣是為籌備中的印度零售物業REITS做准備。總體而言,REITS為私募基金提供了退出渠道,而私募基金則為REITS輸送成熟物業,彼此間的相互支持成為嘉德基金模式的關鍵。
在基金杠桿運用方面,新加坡基金與追求資產總規模的美國基金不同,它更強調租金收益的分享和管理費的提成,關注於真實的收益增長。比如凱德 CRCT的管理協議中關於業績提成的約定是「每年凈物業收入(經營收入-運營支出)的4%」,而非總收益的提成,另外在物業管理費提取方面CRCT也是與物業收入掛鉤。而CRCT對租金收益的強調也影響著為其輸送資產的私募地產基金的發展理念——既然作為退出渠道的REITS只根據租金回報來選擇收購對象並給出估值,那麼為其輸送資產的私募地產基金也必然把重心放在孵化過程中租金回報的提升上,從而減少了整個資產鏈上的泡沫化程度。
從集團內部孵化、到私募基金的開發培育,再到REITS的價值變現和穩定收益模式,凱德集團構造了一個以地產基金為核心的投資物業成長通道,而這種協同成長模式也成為新加坡地產金融模式的核心。這種模式的成功在於凱德置地以更為安全且高效的模式實現擴張:從2000年到2013年,凱德集團布局的地域范圍從33個城市擴張到123個城市,旗下購物中心數量從7處擴張到105處,服務型公寓從6000套擴張到33000套;而規模擴張的同時,ROE從1.5%提高到6.3%,凈負債資本比從92%下降到44%,利息覆蓋倍數從1.8倍上升到6.0倍。
Ⅶ 房地產私募基金的房地產私募基金存在的問題
目前市場上運作的房地產私募基金本身存在很多不規范的情況,導致諸多投資回人對於此類基金仍處於觀望狀答態,主要的問題有:
一是基金管理人良莠不齊。各地關於私募基金管理人的門檻各不相同,有的要求設立股權管理公司,有的僅僅投資管理公司或者咨詢公司就可以充當管理人的角色,而且關於管理公司的人員要求也幾乎沒有法律規范。加之私募基金的載體有限合夥企業本身就是最為靈活的組織形式,其出資、驗資、減資、清算等等法定手續存在許多不規范的情況。
二是關聯交易充斥其中。相比與傳統的Pre-IPO類的私募股權基金,房地產私募基金關聯交易的情況更為普遍,基金管理人本身來自於房地產公司,或者與房地產公司有著千絲萬縷的關系。此類私募基金最終是否能夠確保投資人的利益尚存疑問。
房地產私募基金至今始終以行業自律為主,其中的關聯交易和利益沖突更是一直缺乏監管。房企在組建基金後投資他們自己的項目時是否能認真、公允地進行盡職調查、風險評估和項目商業條款談判,將直接決定投資人的資金安全。
Ⅷ 為什麼房地產私募基金大多是合夥制的,而契約型相對較少
有限合夥制和契約制都是一種制度安排,區別在於:
1、有限合夥基金的載體是個有限合夥企業,不具有法人資格,受合夥企業法約束,而契約型基金也不具有法人資格,受信託法和基金法的約束。房地產基金投資時經常需要入股項目公司,契約型基金沒有法人資格,只能通過GP來代持。GP成了項目公司名義上的股東,這對GP和LP來說都有一定的風險。而有限合夥雖然沒有法人資格,但可以以有限合夥企業的名義來持有項目股權,投資人和管理人的責任和收益更明確。
2、第二點也是很重要的一點,新基金法實施前,中國只有公募基金可以採用契約制,而在房地產基金大發展的12年-14年,那個時候私募只能通過有限合夥來搭建結構。而且契約制要求管理人必須是在基金業協會備案的基金管理公司,而14年之前連基金管理人牌照都沒開始發呢。因此這也造成了從觀感上似乎有限合夥制基金遠遠多於契約制。
從契約制基金的先天條件來看,適合投資於比較標准化的二級市場有價證券。現在像星浩等大機構也會發一些FOF形式的契約制基金,在產品結構上投資於一個有限合夥基金,再由這個基金投資項目公司。這樣套一層有限合夥的目的,一來可以拓展有限合夥50人的投資上限,二來可以解決股東身份的問題。
Ⅸ 房地產私募基金如何退出投資項目
房地產私募基金退出方式一般包括以下五種:
(1)在資本市場出售股票:這種方回式針對基金對擬上市答房地產公司的投資。
(2)房地產投資項目清算:以股東身份參與投資某房地產項目,項目建成銷售後,基金根據投資比例收回投資成本並分配利潤。
(3)原股東承諾回購:基金在投資之初即和原股東簽訂協議,確定回購方式(譬如回購時回間和回購價格),這是基金退出項目常見的一種形式。
(4)企業答間兼並收購:在有收購意向的第三方和被投資企業股東協商一致的情況下,基金實現退出。
(5)通過以上兩種或多種方式組合的形式退出:譬如, 在約定期限內能夠上市,則通過資本市場退出;期限內不能上市,則由原股東按照每年約定回報對基金所持有的股權進行回購。
Ⅹ 房地產私募股權基金有哪些你所不知道的優勢
從管理模式來說幾點優勢:
1、房地產私募股權基金有專業的可以保證資金回的安全的團隊來對資金進答行保護。這樣就能夠有效的避免資金被無故挪用的情況發生知。
2、在稅收方面,我們可以看到,因為股權私募基金本身的優勢所在,它可以避免投資道者要承擔的可能的二次稅收,這對於投資者們來說是非常的重要的,非常的有利的一個方面。
3、投資公司對於想要進入或者退出,都需要比較復雜的手續,而且還非常的不靈活,而房地產私募股權基金就不會存在這樣的問題,只要你通回過入伙的形式,就可以進入到這樣的基金中間來,非常的方便快捷。而且還能夠省時省力。